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マンション経営の真実

2009.06.18  復活の兆し！その真実

【マンション経営のすべて

         2nd IMPACT　Vol.137】

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みなさんこんにちは！

昨年から不動産業界では暗いニュースばかりですよね。
大手不動産関連企業が倒産したり、
土地や住宅価格の下げが止まらなかったり……。

この先の日本、いったいどうなっちゃうの？
なんて報道ばかりでイヤになっちゃいます。

でも、じつは、

少しずつでも市場は上向きに動こうとしているんです！
いったいどんなことが起こっているんでしょうか？

では、今回の目次です。

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗不動産業界に明るいニュース!?

■２■時事ネタスクランブル
　　┗不動産業界の景気指数

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗不動産業界に明るいニュース!?
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


ニュースをみると不動産業界は悪い報道ばかり。
ここ最近では、住宅ローンを組んだ人が、

今度の7月のボーナス払いができず、
競売にかけられる物件が多発する！！！

なんて、危機感をあおっていますよね。

ま、実際に競売物件が増えているのは事実ですが、
不動産業界、そんなくらい話ばかりではないんです！

具体的にどんな動きがあるのか紹介しましょう！

まずひとつめ。

■公的年金を不動産ファンドに投資

公的年金を運用する年金積立管理運用独立行政法人（GPIF）が、
2010年度から新たに不動産ファンドに投資する方向で検討に入りました！

つまり、これまで債権や株などで運用していた年金資金に
運用リスク分散のため、不動産ファンドを組み入れる、
ということなんです。

その規模、数百億円から数千億！

市場動向に影響を与えないよう配慮するということですが
不動産価格上昇には少なからず影響を与えること必至です！


そしてもう一つ。

■京阪電鉄が首都圏で1000億円規模の不動産投資

これは5月12日の日経新聞に記載されていたことなのですが、
完済の私鉄大手である京阪電気鉄道が、
今後3年間に首都圏で最大1000億円を投じて
賃貸オフィスビルなどを取得するほか、
今秋には初のビジネスホテルを開業する、
ということなんです。

こちらは、不動産市況の悪化を受け、
都内の不動産を割安な価格で取得できると判断したことから、
大規模な不動産投資に踏み切ったのだと思われますが、
このような投資が活発化し、物件や街に付加価値がつけば
不動産価格が上昇していくことは想像に難くないでしょう。


さらに。
■不動産売買で1000億円規模の案件復活

こちらも5月25日付の日経新聞夕刊の記事なのですが、
日本生命保険が東京・丸の内の大賀tabるを取得するなど
国内の不動産売買市場で、1000億円規模の
大型取引が復活しているようです。

上場企業などによる不動産取引額は、
今年の4月、ほぼ1年ぶりに前年比で増加に転じました。

ちなみに1000億円以上の不動産取引は、
昨年3月を最後にほぼストップしていたそうですから、
ことしの4月は、ひとつの大きな節目を迎えた、
とも言えそうですね。


さて、これら3つの記事からわかることは、

「首都圏の地価が、今底値圏にある」

と言うことです。


景気の先行きはまだまだわかりませんが、
一方的に悪くなり続けることが無いのは、
これまでの歴史から見て明らかなことです。

不動産価格が底値圏にある今だからこそ、
買い時なのかもしれませんね！


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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗不動産業界の景気指数、低水準も５カ月連続で改善
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帝国データバンクが発表した5月調査の景気動向調査によると、
不動産業界の景気動向指数は5ヶ月連続で改善したとのこと。

資金調達への懸念は依然として払拭されておらず、
本格回復には至らなかったものの、
住宅ローン減税による消費喚起や不動産価格の下落により、
一部優良物件では成約増につながった、としています。

やはり、物件価格が下落したことで、
買いやすい状況には違いないということなのでしょうね。


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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

最近一眼レフのデジカメを買いました。
仕事に、趣味に活用するつもりです。

もうちょっと待てば、もっと良い物が出るかもしれない、
と、ちょっと悩みましたが、やっぱり買って良かったです。

これまで使っていたコンパクトデジカメとは写りがまるで違います！
めちゃくちゃ感動画質です！！

「欲しい時が、買い時」

なんて、よく言いますが、まったくその通りだと思いました。
悩んでいたらこの感動をなかなか味わうことが
できなかったわけですから。

マンションとは価格がまるで違うので同列に語れないかもしれませんが、
マンションも「欲しい時が買い時」！

とくに今は、価格や税制面でかなりバリューですし！

新生地所では、いつも笑顔でお客様をお待ちしております(*^-^*)


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.06.04  平成21年度税制改正の真実

【マンション経営のすべて

                2nd IMPACT　Vol.136】

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みなさんこんにちは！

今、百年に一度、未曾有の大不況と言われていますよね。
こんな時に投資なんて、不安でたまらない…
なんて声が圧倒的多数なのはわかる気がします。

でも！　こんな時だからこそ、投資家に有利な制度を作り、
不況を脱出しようと、国は一生懸命なのです！

こんなチャンスを逃さない手はありません！

今回は、新しくマンションオーナーになる方にとっても
非常にメリットの大きな、国の制度をご紹介します！

まだ、投資を始めようかと迷っている方、
必読の内容ですよ！


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗今年、来年に不動産を取得するとトクをする！？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗東証１部上場
         ジョイント・コーポレーション
                        会社更生法手続き

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗今年、来年に不動産を取得するとトクをする！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



景気が悪化すると、それを立て直そうと
国は税制面の優遇措置などを中心に
さまざまな措置を行います。

もちろんそれは、消費や設備投資を促し、
経済を活性化させるためです。

不況になると決まって実施されるのが、住宅ローン減税。
住宅ローンを組んだ額に応じて、
所得税が減免されるという、アレですね。

住宅ローン減税を実施すると、
「今、家を買った方がトクだ」と消費者に思わせることができるので、
住宅の流通が活発になり、住宅産業と
それを取り巻くさまざまな産業が活性化するわけです。

最近では、エコカー減税という、
ハイブリッド車など環境性能に優れたクルマに対して
自動車取得税や従量税を大幅に減免する措置も実施されました。
おかげでトヨタのプリウスや、ホンダのインサイトは
場合によっては20万円程度もオトクに買えることになり、
すごい勢いで予約注文が入っていますよね。

また、エコ家電を購入するともらえる「エコポイント制度」も
大型家電の販売向上に大きな影響を与えているようです。

さてさて、

では、マンション投資をこれから始める人にとって、
オトクな税制優遇措置はないのでしょうか。

実はあるんです！

平成21年度税制改正により、
「土地等の譲渡益特別控除制度」が実施されるのです！

これは、平成21年1月1日から平成22年12月31日までの2年間に
取得した国内の土地等（所有期間が5年以上のものに限る）を
譲渡した場合には、その譲渡益から1000万円を所得控除できる、
というものです。

つまり、平成21年と22年に不動産を買い、
5年以上経過した後に値上がりして売った場合、
儲けのなかから1000万円までが控除対象になって
税金がかからない、ということなのです。

一般的に、投資物件などの売却益には、
所有期間5年超の場合、20％が課税されます。

単純計算で、1000万円の利益が出た場合、
本来なら200万円が税金で持って行かれてしまいますが、
この制度を利用すればその200万円がまるまる儲けになります。
どうですか？
かなりオトクだ、ということがわかってもらえるでしょう！

これまで不動産については、住居用の物件に対して
税制の優遇措置が多くとられてきましたが、
いよいよ投資用物件にも、適用の幅が広がってきました。

不況の影響で、不動産価格も下がってきていますし、
こうした大きなメリットを受けられる優遇制度も登場するなど、
まさに、ダブルで美味しい時期といえるでしょう。

マンション投資をするなら、今年、来年が買い時なのは
間違いありませんよ！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗東証１部上場ジョイント・コーポレーションが会社更生法手続き
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マンション分譲大手のジョイント・コーポレーションと、
同社の子会社であるジョイント・レジデンシャル不動産は5月29日、
東京地裁へ会社更生法の適用を申請しました。
負債総額は合わせて、1680億円とのこと。

すでに多くの報道でご存じの方も多いかと思いますが、
08年3月期には営業利益、経常利益ともに過去最高益を
更新していたにも関わらずの倒産です。

倒産の原因は、やはり不動産流動化事業ですね。
売上高の約6割を占めていたというのがマズかったようです。
世界的な景気後退の影響で、09年3月期における
同事業の売上高が前期より78％も減少し、
連結税引き後利益が645億円の赤字に転落。
資金繰りが急速に悪化して、今回の事態になったようです。

ホント、不動産流動化事業に力を入れていた企業の倒産が
まだまだ止まりません。


もちろん当社は、地道な経営で
このような心配はまったくありませんのでご安心くださいませ。




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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

新型インフルエンザの恐怖が猛威をふるった
ここ一ヶ月でしたが、なんとか収まりを見せています。
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

不動産業界は、またまた一部上場企業の倒産という
暗いニュースが流れていますが、
税制優遇などの制度も整い、投資の環境としては、
まさに春本番とも言えるのではないでしょうか？

「人の行く裏に道あり花の山」

お客様の笑顔のために、社員一同頑張っていますので、
今後とも宜しくお願いします！


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.05.21  賃貸借契約の真実

【マンション経営のすべて

                 2nd IMPACT　Vol.135】
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みなさんこんにちは！

これまで何回かクレームやトラブルについて書いてきましたが、
それらを未然に防ぐため、またトラブル発生後、
円満に解決するためにもっとも重要なものが
「賃貸借契約書」です。

ここでは、マンションオーナーになるにあたり、
知っておきたい賃貸契約書のポイントを解説したいと思います。



では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗「賃貸借契約書」の知っておきたいポイント
■２■時事ネタスクランブル
　　┗家賃のカード決済が進む！？
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗「賃貸借契約書」の知っておきたいポイント
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



賃貸住宅を契約するにあたり、
オーナーと入居者の間で必ず作成する書類が、
「賃貸借契約書」ですね。

そもそも、なぜ契約書を取り交わすのかというと、
あらかじめ決まり事を文書化しておくことで、
実際にトラブルが発生した場合でも、
その決まり事に乗っ取ってより円満に解決させるためです。

ですから契約書は、非常に重要な存在なのです。

オーナーとしてはこの契約書をしっかり作成することで、
後々のトラブルに対して備えることができます。

では、どんなことを契約書に盛り込めば良いのでしょうか。

契約内容自体は「契約自由の原則」により、
双方の合意により自由に定めることができます。

しかし、公序良俗に反したり、
どちらかが一方的に不利な条項は認められません。

特に、オーナーの強い立場を利用して、
入居者に一方的に不利な条項を契約書に記したとしても、
後々裁判になったときは、その条項が認められないケースも
ありますので注意が必要です。

たとえば、
「オーナーの要求があれば、入居者は即時退去しなければならない」
といったような条項は、
たとえ契約書に書いてあり、双方の合意の印鑑が押してあったとしても、
裁判所の判断で無効になることがあります。


でも、法律に詳しくないし、
自分で契約書を考えるなんて面倒くさい！

ご安心ください。

基本的には賃貸借契約書のひな形がありますので、
それを利用し、オーナー自身が加えたい条項を記せばOKです。

その際、特に注意したい点は２つ。

まずは、迷惑行為や危険行為の禁止です。
これは物件毎に注意する部分も異なりますので、
具体例を列挙するとより効果的です。

たとえば禁止行為として、
・大音量でテレビ、ステレオを鳴したり、楽器の演奏を行うこと
・ベランダに看板等を設置すること
・階段や廊下等の共用部分に物品を置くこと
・犬、猫等の動物を飼育すること
などなど。。。

オーナーが絶対にしてほしくない行為を列挙し、
入居者に説明することでトラブルの多くを未然に防げます。


そして、もう一つ大切な条項が「修繕費」に関してです。
一般的に入居者は、退去する際に部屋を入居前の状態に
戻す義務があり、これを原状回復義務と言いますが、
この原状回復の範囲をどこまでにするのか、
そしてその費用はどちらがどの程度負担するのか、
これを契約書に明記しておかないと、
あとで大きなトラブルの原因となってしまいます。

基本的には、自然に損耗したものはオーナー負担、
故意または過失によって破損したものは、入居者負担、
というように契約書に明記するのが一般的です。

ただ、退去時のクリーニング費用は入居者負担、
としている契約書は多いですね。

東京都ではこうしたトラブルをできるだけ防げるよう、
「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」、いわゆる「東京ルール」
を作成していますので、参考にするのも良いと思います。


しっかりした契約書を作成し、交わすことはとても大切ですが、
入居者にもしっかり理解してもらうことも、
トラブルを未然に防ぐためにはもっと大切です。

あとで「聞いていない」「知らなかった」といったことが無いよう、
契約内容はお互いがしっかりと確認しておきましょう。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗家賃のカード決済が進む！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


関西VISAが、4月20日からVISAカードを利用した
家賃保証サービスを始めました。

銀行系カードの参入は初とのこと。

ここ最近、家賃保証会社の倒産や、
厳しい取り立てによる入居者からのクレームなど、
家賃に関するさまざまな問題が発生しています。

そういった問題のひとつの解決策として、
クレジットカードによる家賃決済は有効性が高いと言えそうですね。

オーナーにとっても、
クレジットカードの入会審査を通すことで、
入居者の信用性を高い精度で確認することができますし、
家賃の滞納を防ぐことができる、
というメリットが生まれます。


こうしたメリットを考えると、
今後、家賃のカード決済がどんどん進んでいくかもしれませんね。



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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

５月も半ばを過ぎ、汗ばむ日も増えてきましたね。
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

えっ？５月病で仕事が手に付かない？

５月病の症状としては、イライラや疲労感などがあるそうですが、
その対策には、カルシウムの摂取が効くそうですよ！

カルシウムと言えば牛乳や小魚なんかを思い浮かべますが、
チーズにも大量に含まれているそうです。

仕事後は、ワインとチーズで晩酌、なんてことも、
アルコールのリラックス効果もあいまって
とても良いそうですので、お試しあれ！


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.05.07  クレーム処理の真実

　　【マンション経営のすべて

　　　　　　2nd IMPACT　Vol.134】

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みなさんこんにちは！

3月末から4月にかけては、
一年の中で入居者の入れ替えが多いシーズン。

1ヶ月ほど経って落ち着いた４～５月頃に
ポツポツと出始めるのが、

入居者からのクレームです。

もちろんクレームが無いに越したことはないのですが、
長年マンション経営を行っていると、
少なからず発生するのは仕方ないこと。

今回は、このクレーム処理について解説してみたいと思います。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗入居者からのクレーム処理

■２■時事ネタスクランブル
　　┗95％が「PCを持って行く」

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗入居者からのクレーム処理
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


入居者からのクレームには、
大きく分けて２つの種類が存在します。

ひとつは、
給湯設備が壊れた、水が出ない、ドアが開きづらい、

廊下の電灯が切れた、テレビの写りが悪い、といった、
建物や設備機器などハード面についてです。

人が住み、建物や設備機器が古くなれば、
不具合が発生するのは当たり前ですね。

各設備の耐用年数や、
入居者入れ替え時にチェックするなどして

不具合が発生しそうな箇所をあらかじめ確認し、
早め早めの計画的な修理・交換を行うことで、

クレームを最小限に抑えることができます。

もし設備等のクレームが発生した場合でも、
素早く対処すれば、大きな問題になることはありませんので、
必要以上に警戒しなくても大丈夫です。


さて、もうひとつのやっかいなクレームが、
人の行動や言動が引き起こす、いわばソフト的なクレームです。

その中で２大クレームと言われているのが、
「ゴミ」と「騒音」です。

言ってみれば、社会的なルールを守らない、
「困ったちゃん」への対応です。

まず、ゴミ出しについて。

こちらは、入居者だけでなく、
近隣住民からも指摘されることがあります。

とくに、ゴミ出しルールは地域によって千差万別なので、
引っ越してきたばかりの頃はその地域のルールを知らず、

悪気はないけれど、結果的にルールを無視してしまった、
なんてケースも少なくありません。

もちろん、「自分くらいはいいや」と思っている
自己中人間の仕業というケースもありますが、

いずれにせよ、入居者入れ替えが多い
4月頃に頻発するクレームです。

これらゴミ出しに関するクレーム処理は、

しつこいほど入居者に
注意喚起を促すしか方法が無いのが現状。

契約時に、役所で配布している
パンフレットを手渡すだけでなく、

クレームが発生したら、その都度
入居者全員にチラシを配布するなどして

注意を呼びかけます。

「犯人を捜して直接交渉したほうが早い！」

かもしれませんが、このご時世、
どんなトラブルがあるかわかりませんから、

それは最終手段と考えましょう。


次に騒音に関して。

隣の話し声がうるさい、
上の部屋の足音が響く！

夜中に騒いでいる住民がいる、などなど、

近年は騒音に関するクレームが増加傾向にあります。

ただ、騒音問題は、
人によって不快な音の感じ方が異なるため、
対処が実に難しい問題なのです。

夜中のドンチャン騒ぎなどは、
誰が聞いても騒音だとわかりますが、

足音などは、本人が自覚しないまま、
他人には騒音としてとらえられてしまうことがあります。

また、本当はたいした音ではないのに、
クレームを言ってきた入居者の過剰反応ということも考えられます。

ですから、実際に騒音に関する
クレームが発生した場合は、

その音がどんな音なのか、
継続的に発生する音なのか、

生活上仕方のないレベルの音なのか、

そうした事実関係を明確にすることが必要です。

もちろん、クレームを言ってきた人に対して
頭ごなしに「アナタの過剰反応じゃないの？」などと

言っては絶対にいけません。

人の話をまともに聞いてくれない
「ダメ大家」のレッテルを貼られてしまいます…。

あくまでも

「解決するので具体的にどんな音なのかを教えてほしい」

といったように、やわらかい態度で
状況の把握に努めましょう。

そして、ゴミ出しのクレーム同様、
無用なトラブルを避けるためにまずは全員に
注意を促すチラシを配布します。

そして、それでも改善されず騒音が
常識的な範囲を超えていると確認できたら、

音の発生源の入居者に対して注意をしましょう。

もちろん、明らかにマナー違反な騒音を
出し続ける入居者に対しては
契約解除を視野に入れる必要もあります。


マンションオーナーをしている以上、
このようなクレームはいつ何時発生するかわかりません。

またクレームの内容自体が複雑化している現代では
オーナー一人がすべてのクレームに対して対応することは
なかなか難しくなってきているとも言えます。

ですから、設備のメンテナンス業者や管理業者などを
効果的に利用してクレームに備えるのも、
上手にマンション経営するためのひとつの手段と言えるでしょう。


もちろん！
新生地所ではこのようなご面倒をオーナー様にかけないよう、
賃貸管理部で全てのクレーム処理に迅速に対応していますので、
ご安心くださいませ！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗首都圏の家賃相場はほぼ横ばい
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土地やマンション、
一戸建て住宅などの不動産価格は

昨年に比べて軒並み下落していると
前回のメルマガでも書きました。

一方、賃貸住宅の家賃相場はどうでしょうか？

マンションオーナーにとっては、
気になるところですよね。

不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を
運営するネクストが発表した2009年3月の

「ＨＯＭＥ’Ｓマーケットレポート」によると、

首都圏の賃貸相場は、

マンションが　昨年度同月比　-0.2％

アパートが　　昨年度同月比　+0.3％


と、ほぼ横ばいです。

東京の地価は昨年１年間で6～7％も下落しましたが、
それに比べてかなり安定しているんですよね。

キャピタルゲイン

つまり家賃収益をねらった
不動産投資なら、

地価の大幅な変動にも
それほど神経質にならずに済む、

ということが図らずも浮き彫りになったレポートですね。

これからオーナーになろうとしている皆さん、
注目です！




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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

読者の皆さん
ゴールデンウィークはいかがお過ごしでしたか？

なかには16連休という、
前代未聞の長期休暇を満喫している方も

いらっしゃるようで、本当にうらやましい限りです(^_^;)

このご時世、仕事が無くて長期休暇を取らざるを得ない、
という方もいらっしゃるとかいらっしゃらないとかで、

そこら辺は微妙ですが…(^_^;)

弊社は本日から営業再開！

お客様の笑顔のために、この不況を乗り切るべく
頑張っていきますので、どうぞ宜しくお願い致します！

では、また次回(^_^)ノシ







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2009.04.16  公示地価の真実

【マンション経営のすべて

                   2nd IMPACT　Vol.133】

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みなさんこんにちは！

今回は3月24日に、
平成21年の公示地価が発表されたことを記念して（？）

「公示地価に見る東京でのマンション経営」と題して
その結果からどのようなことが読み取れるか、
を中心にお話ししていきたいと思います！

では、今回の目次です。



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗公示地価にみる東京でのマンション経営

■２■時事ネタスクランブル
　　┗95％が「PCを持って行く」

■３■編集後記

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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗公示地価にみる東京でのマンション経営
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



3月24日に全国の公示地価が国土交通省より発表されました。

公示地価とは、その年の１月１日時点における
更地としての土地価格のことを言います。

つまり、
この土地を更地として売買するとなると、
大体これくらいの金額になりますよ、
という、不動産相場を見る上で
ひとつの基準となる指標です。

現在では全国約２万８千地点の価格が調査され、発表されています。

で、2009年の公示地価を見ると、
約２万８千地点のうち、１年前より上昇した地点は

なんと、たったの２３地点！！

全国約１万２千の上昇地点があった昨年とはうってかわって、
全面下落となってしまいました。

なお、これは1970年に公示地価調査が始まって以来、
最も少ない上昇地点数ということだそうです。

ちなみに東京都内で上昇した地点はゼロ。


公示地価の変動率をみると、


●全国平均

　住宅地　マイナス3.2％
　商業地　マイナス4.7％



●東京都

　住宅地　マイナス6.5％
　商業地　マイナス7.5％


となっています。


この結果から全国的に下落傾向にあり、
さらに東京都の公示価格は突出して
下落幅が大きいことがわかります。


えー！地価が下がりまくってるなんて、ヤバイじゃん。

と思われる方も多いかと思います。
確かに今年の数値だけを見ればその通りです。

でも昨年の東京の公示地価をみると

住宅地　プラス9.1％
商業地　プラス15.8％

となっており、
一昨年と今年の公示地価と比べればまだまだプラスです。

一方、全国平均の公示地価を一昨年前と比べると
マイナスに転じています。

つまり、

全国的に見ると土地の価格は下がっているが、
東京だけ「高止まりしている！」とも言えるのです！！

このように細かくデータを分析していくと、
マンション経営するなら、やっぱり東京が有利、
ということがわかってくると思います。


ちなみに、ここ最近の不動産不況により
マンション価格が下落していることはご存じの通り。

ファミリー向けマンションなどはまったく売れず、
売れ残った格安物件は

「アウトレットマンション」

などと言われ、投げ売りされている状態です。
買い手にとっては、まさに千載一遇のチャンス到来！
ではないでしょうか。

東京の地価が劇的に下がった今だからこそ、買い！

とも言えると思います。


いや、まだ下がるでしょ。

と、お考えになるかもしれません。
確かにこの先もっと下がることも考えられます。

ただ、供給数が少なくなっているため、
在庫が確実に減っているのもまた事実です。


相場の格言に

「もうはまだなり　まだはもうなり」

という有名な言葉があります。

これは

「だいぶ上がったから、もう上がらないだろう」
と思っても、まだ上がり、

「不景気だからまだ下がるだろう」
と思ったら、もう下がらず反転上昇してしまった、

というように、投資家の心理と相場の行き違いを
絶妙に言い表した言葉です。

相場の予想は本当に難しく
誰でも確実に予想できるものではありませんが

「買い時だけど、買えない」

という状況になる前に、
購入準備を進めておくことも大事ではないでしょうか。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗95％が「PCを持って行く」
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



不動産情報ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営するネクストと
毎日コミュニケーションズが共同で、

４月から社会人生活を始める人を
対象に実施した調査結果をまとめたところ、

「高速ネット回線や無線ＬＡＮなど通信環境が住まいの重要な要素」

と回答した人がが全体の88・９％に上ったようです。

「４月から新生活にもっていく家電やゲーム」の問いには、

「ノートPC」「デスクトップPC」が合わせて95.3％であったのに対し、
テレビについては「持って行かない」が55.8％と過半数を占めました。

いまや、生活に必要なのはテレビではなくパソコンで、
インターネットを利用するための高速回線は
住宅に必要な必須設備となっていることが浮き彫りとなりました。

今後、マンションオーナーになる方は、
光回線などの高速ネット回線が導入できる物件であることが
大前提になってくるでしょう！

こんな状況、10年前にはちょっと予想できませんでしたが……。




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■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

桜も散って外はもうだいぶ暖かくなってきましたね。
日によっては汗ばむくらい。

先日新宿御苑にお花見がてら、
お弁当を持って息子たちと出かけてきました。

余りの居心地の良さに、オヤジである私は爆睡(-_-)zzz

息子よスマン！


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.04.03  リスクマネジメントの真実（Ⅴ）

【マンション経営のすべて

        2nd IMPACT　Vol.132】

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みなさんこんにちは！

これまで３回にわたり、
家賃滞納リスクについて解説してきました。

今回は、マンション経営をしていくなかで、
もっともポピュラー（！？）なリスクについて
知っておいてほしいことを書いてみます。

そのポピュラーなリスクとは。。

では、今回の目次です。



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－退去時の費用

■２■時事ネタスクランブル
　　┗物件リフォームもDIYの時代！？

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－退去時の費用
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


マンション経営のなかで、もっともポピュラーなリスクとは。

それは「退去時の費用に関するトラブル」です。

いわゆる、敷金の返還です。
これ、結構モメるんですよね。。。

ほとんどの賃貸住宅は、
退去時に家主もしくは管理会社立ち会いのもと、

物件にどの程度の損耗があるかをチェックして、
著しい汚損があれば、それを修繕して明け渡すことになっています。

壁に大きな穴が空いていたり、
ふすまがびりびりに破けていたり、

また勝手に棚を作ったり、柱を立てたりされた状態では
そのまま次の入居者へ貸し出すことはできません。

ですから、そうした汚損箇所を修繕し、
住む前の状態に戻すことが必要になります。

この住む前の状態に戻すことを「原状回復」といいます。

これまで、原状回復のための修繕は家主が行い、、
かかった費用を敷金と相殺し、残りを入居者に返還する、
という仕組みが一般的になっています。

で、なんでモメるのか。

それは「原状回復」という
言葉の意味のとらえ方が原因なのです。

家主としては、住む前の
「綺麗な状態」に戻してほしい、と考えますし、

入居者としては、「多少の傷みは
人が住んでいる以上仕方がない」こと、と考えます。

言い方は悪いですが、
できるだけ多くの敷金を返してもらいたい入居者と、

できるだけ敷金を返したくない家主、
この構図があり、

さらに、かかった費用が単なる修繕なのか、
物件を新しく綺麗にするリフォームなのか、

費用負担の線引きが曖昧なことが
モメる原因だったです。

実際に、東京都住宅局に寄せられた
賃貸住宅のトラブルのうち、

敷金精算に関するトラブルが
約22％と最も多くなっています。

そこで、東京都ではこうした
トラブルをできるだけ防げるよう、

「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」、
いわゆる「東京ルール」を作成しました。

詳しくはこちらのリンクへ。

⇒　『東京ルール』


ここには原状回復にともなう、家主と入居者の
費用負担に関する指標が記述されています。

もし、原状回復費用の金額でモメた場合は、

このガイドラインを根拠に
費用負担の割合を決めることができるので、

入居者がクレーマーになってしまった場合でも
安心できます。

もちろん費用分担をどのようにするかを
契約書の特約というかたちで自由に決めることができますが、

通常の原状回復義務を超えた負担を入居者に課す特約は、
内容によっては無効とされる場合もあるので注意が必要です。

こうしたガイドラインの登場により、
賃貸住宅のトラブルでかなりの割合を占めていた

退去時の費用に関する問題は、
だいぶ少なくなってきたようです。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗物件リフォームもDIYの時代！？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

3月16日発行の「週間賃貸住宅新聞」に、

リフォームのDIYが低コストで注目を浴びている、
との記事が書かれていました。

記事にはビニールクロスだった部屋を、
珪藻土を使ってリフォームした例が掲載されていました。

業者に委託すると15万円かかる内装リフォームが
自分でやる（DIY）となんとたった3万円で済むとのこと！

部屋のリフォーム費用は家主が負担することが
すでに一般的ですが、

この不動産不況の時代、
低コストで、なおかつ自分で楽しみながら

物件価値を上げられる手法として、
DIYリフォームも有効な手段なのかもしれませんね。

記事に紹介されていたオーナーは、
数ヶ月間空き室だったのに、珪藻土の壁にしたところ、

すぐに入居者が見つかったと喜びのコメントを残していました。

もちろん、マンションオーナーといえ、
あくまで施工に関しては素人。

すべてをDIYでできるわけではありません。

ただ、自分で手をかけることによって
その物件にも愛着がわき、

物件が良い状態で維持できることは
間違いないでしょう。

もしマンションオーナーになった暁には、
DIYリフォームも考えてみてはいかがでしょう？



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

さぁ、いよいよ年度が替わって桜のシーズン！
街中なはフレッシュな輝きにあふれていますよね！

夜桜を見ながらのお酒はまた格別ですが、
くれぐれも風邪などひかれぬようご自愛くださいませ。。。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.03.19  家賃保証システムの真実


【マンション経営のすべて

            2nd IMPACT　Vol.131】

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みなさんこんにちは！

今回は、前回で解説した家賃保証システムについて、
もうちょっと掘り下げて解説してみました。

オーナーに安心を与える家賃保証システムですが、
そこに隠されたリスクとは、いったい…！？

では、今回の目次です。



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－家賃保証システムのリスク
■２■時事ネタスクランブル
　　┗「追い出し屋」対策
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－家賃保証システムのリスク
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回のメルマガで、家賃滞納リスクに備えるには、
家賃保証会社を利用する手もある、と書きました。

たしかに家賃保証の仕組みは、
オーナーにとって安定収益をもたらす有効な手段の一つです。

ただ、それで100％安心なのかといえば、
そうとは言い切れないことも知っておいて頂きたいのです。

それはなぜか。

家賃保証会社にも倒産するリスクがあるから。

2008年の9月に大手家賃保証会社が実際に倒産し、
その懸念が現実のものとなりました。

実際に家賃保証会社が倒産するとどうなるか。

まず、家賃保証が受けられなくなることはもちろんとして、

そのほか家賃保証会社に預けていた敷金等のお金も
戻ってこなくなる可能性が非常に高くなります。

ちなみに家賃保証会社が倒産した場合、
オーナーを救済してくれる法的措置などは

まったく整備されていないので、
泣き寝入りするしかないのが現状です。。


ただ、2008年9月に倒産した某大手家賃保証会社は
家賃保証事業そのものが行き詰まったのではなく、

不動産投資事業への業務拡大が原因と言われています。

ですので、家賃保証システム自体が危ない、
というわけではありませんので、その点はご安心を。


このように、家賃保証のシステムを
利用しようという場合、

その会社自体が健全な会社かどうか
しっかり見極める必要がある、ということが言えます。

それに加え、もう一つ大切なことがあります。
家賃保証システムの契約内容をしっかり理解するということです。

多くの家賃保証システムの契約には、メリットだけでなく、
無視できないさまざまな問題もあります。

たとえば、

・2年単位で家賃の見直しが必須

・保証会社からの一方的な契約解除が可能

・保証料の値上げがある

などなど。

契約時に細かい文字でびっしり条文が書かれた
契約書を渡されると思いますが、

リスクの点についてあまり理解せずに契約してしまうと、
あとで「こんなハズじゃなかった」という

思わぬ落とし穴にハマってしまうこともあるので注意が必要です。

ぜひとも賢く利用して頂きたいものですね。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗「追い出し屋」対策
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


家賃保証会社が、家賃滞納者を
強制的に追い出すという事件が
社会問題となっていることはご存じのことでしょう。

家賃滞納者に対して、

支払い督促や退去を勧告することは
当然の権利なのですが、

その手段がかなり強引だという点が問題になっています。

オーナーにとっては、

そういった督促などの面倒な作業を
代行してくれることはありがたいことなのですが、

社会倫理に反することをされてしまうのはちょっと困りものですよね。

現在、そうした業者に対する法規制がないため、
打つ手なし、という状況なのですが、

悪質な「追い出し屋」対策のために、
弁護士などが集まって組織する

「全国追い出し屋対策会議」が結成されました。

被害者救済や法律による規制などを呼びかけることを
目的としているようです。

オーナーにとって家賃保証は有効な手段の一つであるだけに、
悪くなったイメージを払拭してくれればと思います。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

今週はかなりポカポカ陽気ですが、
読者の皆さんいかがお過ごしでしょうか？

3月と言えば、引っ越しシーズン。
賃貸業界にとってはかき入れ時なんですが、
めちゃくちゃ忙しいのもまた事実・・・。

当社賃貸部も相当テンパってますが、あと少し。。
お客様の笑顔のために、社員も笑顔で頑張ってます～！

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.03.05  空き室リスクの対処法の真実（Ⅲ）


【マンション経営のすべて 

            2nd IMPACT　Vol.130】

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みなさんこんにちは！

今回のメルマガは、家賃滞納リスクへの対処法です！
空き室リスクと並んでオーナーの大きな不安要素となる家賃滞納。

どうすれば家賃滞納リスクを減らせるかをお届けします！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－家賃滞納リスクへの対処法
■２■時事ネタスクランブル
　　┗オリコ、家賃決済もあとからリボ払いが可能に
■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－家賃滞納リスクへの対処法
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回、前々回と２回にわたって
空き室リスクへの対処法を解説しました。

今回は、空き室リスクと並んでオーナーの心配事となる
家賃滞納リスクについて解説したいと思います。

じつは家賃滞納って、空き室になることよりも結構やっかいなんです。

なぜかというと、
払ってくれるまで待つしかないから…。

滞納なんて契約違反なんだから、
即刻退去を命じて新しい人に入居してもらえばいいじゃん、

って思うかもしれませんが、確かにそれは正論。

でも、現実には法の力を借りても、
そこに人が暮らしている以上、なかなか退去させられないのです。

だから、家賃滞納はやっかいなのです。

何ヶ月も滞納を続ければ、
それが大きなお金になり、ますます払えなくなる。。

取り立てようにも、入居者に支払い能力がなければ、
回収することは困難です。

「無い袖は振れぬ」状態になってしまうと、
日本の法律を持ってしてでも、回収不能なのです…。。

ま、これは極端な話ですが、家賃滞納が起こらないよう、
入居時に入居者審査を行ったり、

敷金として数ヶ月分の家賃を前納することが一般化しているのです。

また、東京地区だと礼金という、家賃でも資金でもないお金を
入居時に支払ってもらうという習慣もあります。

入居者にとっては、礼金という訳のわからないお金を
払わされていたのですが

これはある意味オーナーが自己防衛するために得ていたお金、
とも言えるわけですね。


さて、前置きが長くなりましたが、
実際に家賃滞納リスクに対して、
どのような備えをしておけばよいのか。


まず一つめが、

●入居者審査をしっかり行い、連帯保証人を確実に立てる、

というオーソドックスな方法です。

入居者がきちんとした企業で働いているか、
また学生なら連帯保証人となる親が、
一定の社会的地位のある人物か、
と言うことを確認してから契約するのです。

とはいえこのご時世、一流上場企業で働いていたとしても、
リストラにあったり、倒産してしまったりして
支払い能力を一時的にでも失ってしまう危険は
まったく無いとは言えない状況です。

そういったリスクにも備えたいという人にとって有効なのが、


●家賃保証を利用する


という方法です。

家賃滞納保証専門の会社や管理会社、
クレジット会社などと契約して

入居者が家賃を滞納した場合、
これらの会社が代わって家賃をオ
ーナーに支払うというシステムです。

万一家賃滞納が発生しても、一定の家賃が保証されるので、
オーナーにとっては大きな安心となりますね。

ただ、もちろん保証のための費用、
つまり保証料がかかりますので

運用シミュレーションをする際には注意が必要です。

また、保証の条件等も保証会社によって
異なりますので、こちらも注意が必要です。

一方で家賃保証には、家賃滞納保証以外にも
もう一つ大きなメリットがあります。

それは連帯保証人が不要にできる

ということ。


保証会社が連帯保証人の役割を担うわけですから、
入居時に連帯保証人を立てる必要が無くなるのです。

入居者からみると、これはかなりのメリットなんです！

入居者が30歳代以降になれば、
親がすでに他界していたり、年金暮らしであったり、

また、健在でも家族関係の希薄化から
親兄弟には頼みたくない、と思う入居者は増えています。

連帯保証人の印鑑証明を取のも、結構面倒ですからね。

実際、入居に際して本人はまったく問題無いのに、
連帯保証人に困るというケースは良くあるんです。

こうしたチャンスを逃さないために
家賃保証を利用するのも一つの手ですね。

このように、しっかり対策をしておけば、
やっかいな家賃滞納も回避できるので安心してください。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗オリコ、家賃決済もあとからリボ払いが可能に
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


オリコカードは、2009年1月より、
家賃決済分も、利用後にリボ払いへ変更できる
「あとリボ」サービスの対象にしました。

クレジットカードで家賃を支払える
サービスが増えてきましたが、

リボ払いも利用できることによって、
利用者にとっては大きなメリットになります。

今月はカードを使いすぎた！

なんて時に、あとからリボ払いに
変更できることはかなり便利ですから。

また、オーナーにとってもオリコと提携すれば、
物件の差別化にもつながります。

家賃保証もいろいろなニーズに応えられるよう、
さまざまなサービスが増えてきました。

利用するならいろいろ比較したいところですね。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

東京はなんだかグズグズした天気が続いていますね。。
でも、もうすぐ、待ちに待った春がやってきます！！

春と言えば、やっぱり花見！
花見と言えば、お酒！！

なんて考えている人は私だけじゃないはず！

花見に備えて（！？）みなさん風邪などひかれぬよう、
くれぐれもご自愛くださいますよう～。

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.02.19  空き室リスクの対処法の真実（Ⅱ）

　【マンション経営のすべて 

               2nd IMPACT　Vol.129】

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みなさんこんにちは！
今回のメルマガは、空き室リスクの対処法第２弾です。

マンション経営で最も怖い空き室リスクの具体的な回避策を
書きましたので、是非目を通してみてください！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法２

■２■時事ネタスクランブル
　　┗首都圏マンション供給、15年５カ月ぶりの1,000戸台に

■３■編集後記


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┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法２
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回のメルマガで、

空き室リスクを減らすには、魅力的な物件を
維持するためにしっかり管理することが大切、
と書きました。

でも、マンション経営は素人だし
具体的にどのように管理したらよいのか
わからない、という方も多いことでしょう。

そういう方に有効な手だてのひとつが、
「物件の管理を管理会社に委託すること」
です。

管理会社は、空き室対策を提案してくれたり、
入居者募集の手助けをしてくれます。
さらには家賃回収などの雑務も代行してくれます。

副業でマンション経営を行う忙しい人にとって
大きな力になってくれることは、間違いありません！

ただ、業務を委託するには、それなりの
管理手数料が発生することを忘れてはいけません。

場合によっては、手数料の支出が多くて
ほとんど利益が得られなくなることもあります。

そのあたりはぜひとも注意しておいてほしいことですね。

利益もできるだけほしい、と考える方は、
委託する業務を一部に限定して、

自分でできるところは自分でする、
という方法が良いでしょう。

そうすれば、支払う手数料を抑え、
利益もある程度確保できるはずですから。

管理会社を上手に使うことも、
マンション経営を成功させる大きな秘訣なのです。


それでもやっぱり、管理は面倒だ！

物件が遠方だから、行くことができない！

とおっしゃる方。。。


究極の空き室回避策は、


「一括借上げ」


という方法です。


これは、オーナーが管理会社と賃貸借契約を結び、
物件の管理・運営の一切を任せるシステムのこと。

サブリースとも呼ばれているこのシステムは、
入居者との契約は管理会社が結ぶので、

半年間空き室があっても、家賃の滞納があっても、
それは入居者と管理会社の問題。

オーナーには一切関係ありません。

空き室があろうが滞納があろうが、
毎月一定の家賃が保証されるのです。


メリットはやはり、
長期間にわたって空き室リスクを回避できる点。


デメリットは
収入が相場に比べて低くなってしまう点。


これは管理の一切を任せるためと、
空き室保証が受けられるという
点から仕方ないところではあります。

とはいえ、オーナーにとって空き室の心配をしなくて良い
という安心感は非常に大きなものです。


管理会社や、一括借り上げシステム、
これらを上手に活用すれば、
空き室リスクを最小限に抑えることができますので、
検討してみる価値はあるでしょう。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗首都圏マンション供給、15年５カ月ぶりの1,000戸台に
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



不動産経済研究所の調査によると、
2009年1月に首都圏で供給されたマンション個数は

前年同月比24.1％減の1760戸で、
16年ぶりの1千戸台にだったそうです。

契約率は64.2％で、
価格は前年同月比0.9％下落の4,172万円。

いやはや、2009年の不動産業界の
幕開けも相当厳しいものとなりました。

世界同時不況の影響で、
この先の経済がどうなるかわからない今、

ウン千万円もするマンションなんか、怖くて買えない、
といった消費者心理が大きく影響しているのでしょうね。

でも、これは分譲マンションの話。

人はかならずどこか屋根のあるところに
住まなくてはなりません。

マンション購入が怖いから、
しばらく賃貸でいいや、と言う人が増えれば
賃貸マンションオーナーにとっては・・・。


ピンチの裏にはチャンスあり、かもしれません！



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

首都圏でも春一番が吹きました。
それと同時に、花粉も飛び始めたようですね・・・。

幸い私はまだ自覚してないので大丈夫なのですが、
花粉症の方にとっては、本当につらい時期ですよね。

花粉症じゃないオマエにこのつらさがわかるか！
とドヤされそうですが、

最近では花粉を通さない高性能マスクが
登場してきているようですので、
何とか乗り切ってくださいませ。。。


「花粉　マスク」で検索するといっぱい出てきます！


では、また次回(^_^)ノシ









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2009.02.05  空き室リスクの対処法の真実

【マンション経営のすべて

　　　　　　　2nd IMPACT　Vol.127】

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みなさんこんにちは！

今回のメルマガから、
マンション経営のリスク管理について
数回にわたってお伝えしていく予定です。

これからマンション経営を始めようと思っている方には
必見の内容ですので、ご期待ください！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法

■２■時事ネタスクランブル
　　┗賃貸経営の収支計画を客観的に査定（全国賃貸住宅新聞）

■３■編集後記


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┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗マンション経営のリスク管理－空き室リスクの対処法
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



不動産投資は大きなお金が動くだけに不安はつきものです。
とくに、初めてのマンション経営となるとなおさらでしょう。

いくつかある不安要素の中でも代表的なのが、
「空き室リスク」
ではないでしょうか？

いわゆる、
借り手が付かなかったらどうしよう？
というリスクです。

空き室リスクは、マンション経営に
必ずつきまとうものであり、

また経営計画を左右する
非常に重要な課題でもあります。

物件購入時にさまざまなシミュレーションをします。

物件価格がいくらで、管理費がいくら。

ローンの支払額がいくらで、家賃収入の相場はいくら。

そして、修繕費はだいたいこれくらい。
だから、利回りは○○％だ！

ということをやります。

しかし、空き室が長期間続いてしまうと、
家賃収入が途絶えてしまうので、

こうしたシミュレーションに狂いが生じてしまい、
最悪赤字が累積して……。。。

なんてことにもなりかねません。。

では、この空き室リスクを
どのように回避していくのか。

まずひとつが、当たり前のことですが、
地理的に優位な物件を購入すること。

これは強いです。
とくに「駅徒歩10分以内」であれば完璧です。

たとえ物件が古くなったとしても、
「駅近」は、何ものにも勝る強力なキーワードです。

とはいえ、そうした優良物件は市場に出回ることが少なく、
だれもが気軽に購入できるとは限りません。


そこで購入した物件に空き室を出さないために
オーナーができうる最善の方法が

「魅力的な物件を維持するために
　　　　しっかり管理すること」なのです。


ここで言う「管理」とは、

ただ壊れたところを直したり、
掃除をこまめにするという意味ではありません。

では、いったいどういう管理をするのでしょうか？

たとえば、今入居者が物件に求める設備のひとつに
インターネット接続があります。

これは15年前では考えられなかった設備ですよね？

他にも、シャワー式トイレ、大きな収納、
部屋数の多さよりも、ひとつの広いリビング、
など、一昔前とは違ったニーズが現れています。

つまり、ここで言う「管理」とは、
ニーズの変化に柔軟に対応できるよう
世の中のトレンドを見極め
メンテナンスやリフォームを適宜行っていく、
という管理です。

なぜそれが大切なのか。

ここで、これからマンションオーナーになりたい、
とお考えになっている方にひとつ質問してみたいと思います。

「賃貸暮らしのメリットとはいったい何でしょう？」

その答えは、

「ライフスタイルの変化に合わせて、気軽に住み替えられること」

です。

オーナー側が入居者の変化に気づき、
所有物件を魅力ある物件へと

的確にバージョンアップさせることができれば、
自然と空き室を回避できるようになります。


もちろんこのほかにも空き室回避の方法はありますが、
このような心構えを持ってマンションオーナーになることが、

マンション経営を永続的に成功させる
もっとも大きな秘訣なのです。

ご理解いただけたでしょうか？




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗賃貸経営の収支計画を客観的に査定（全国賃貸住宅新聞
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



全国賃貸住宅新聞より

オーナー向け賃貸経営コンサルティングや
工務店情報の提供などを行う

プレジャーリンク（東京都中央区）は、
無料で賃貸経営の収支計画を

客観的に査定する
「収支計画セカンド・オピニオンサービス」を開始した。


上の記事でも書きましたが、マンション経営を行うに当たって、
かならず行うのが、収支計画のシミュレーションです。

近隣の家賃相場と比較して、どれくらいの収益が
見込めるのかをシミュレーションします。

ただ、そうしたシミュレーションは売り手である
ハウスメーカーや工務店等から提案されることが多く、

想定家賃が相場より高額に設定されていることや、
空室率や家賃の下落率が低めに見積もられている
ケースが多々あります。

そうしたシミュレーションが正しいかどうか、
第三者的な立場で評価する、というのがこの
サービスの趣旨です。

物件を売りたいがために、誇大広告的な手法で
情報提供する業者も少なからずありますから
注意したいですね。

もし不安に思うなら、こうしたサービスを利用するのも
ひとつの手ですね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

空き室リスクへの対処法、いかがだったでしょうか？
いまやスピードの時代。次の一手を常に考える必要があります。
時代の変化への順応性が高い、若い世代のほうが、
これからのマンション経営には向いているんじゃないかな、
なんて、この記事を書いていて思いました。

新型インフルエンザが問題になっていますが、
みなさんも、お体には十分お気をつけください！

では、また次回(^_^)ノシ









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2009.01.22  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…自営業編


【マンション経営のすべて

　　　　　　　　 2nd IMPACT　Vol.127】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

年が明けてから、早３週間。

相変わらず、２００９年の不動産業界は
厳しい見方が大勢を占めていますが、

堅実経営がモットーの「新生地所」は、
元気に営業しておりますので、どうぞご安心くださいませ！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…自営業者編

■２■時事ネタスクランブル
　　┗４０年間一括借り上げサービス開始（全国賃貸住宅新聞）

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…自営業者編
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回までの、会社員、公務員に引き続き、
今回は、「自営業者」の将来についてです。

自営業者、つまり個人事業主が将来受け取る年金は、
「国民年金」、正確には「老齢基礎年金」になります。

20歳から40年間、きちんと納付して、
65歳になったときにもらえる年金額は、
年間「７９万２１００円」です。

1ヶ月になおすと、なんと、たったの
「６万６０００円」にしかなりません！！

もちろん、保険料免除や未納期間があると、
これよりもさらに少なくなります。
また、納付期間の合計が２０年に達しないと、
ビタ一文、もらえません・・・。

どうです？みなさん。
月々６万６０００円で暮らしていけますか？

結婚して夫婦で生活したとしても、
2人ぶんの、月々１３万２０００円です。

たとえ、自宅を購入してあって
家賃の支払いが無かったとしても、

結構厳しくないですか？

酒とタバコと食べることが好きな私なら、
きっとムリです。。。

ちなみに、サラリーマンが加入する厚生年金は、
生涯の給与額によってもらえる年金額が異なりますが、

夫が平均的な会社員、
妻が専業主婦というモデル世帯の平均額が、

月々「約２３万６０００円」です。

自営業者の夫婦とくらべると
１０万円も多くもらえています。

もちろん保険金の負担額が異なるので、
単純にどっちがトクとは言えませんが、

厚生年金の場合は保険金負担が
労使折半（会社が半分払ってくれる）

なので、さほど大きな負担を感じずに、
多くの年金がもらえることになります。

では、自営業者は将来に備えて、
どのような準備をすればよいのでしょうか？

ひとつは、国民年金に、二階建て部分を付加する、
「国民年金基金」という制度の利用が考えられます。

これは、国民年金に掛け金を積み増して、
将来もらえる年金を増やそう、というものです。

掛け金の金額はある程度自由に設定でき、
当然、多く掛けたほうが、もらえる年金額も多くなります。

金額は年齢によって異なりますが、
３０歳で最低、１万２０００円程度から、掛けられます。

この最低額の国民年金基金を掛けると、
通常の国民年金に、３万円プラスして支給されます。

つまり、６万６０００円＋３万円の９万６０００円が
毎月支給されることになります。

詳しくは国民年金基金のページにて。

⇒　国民年金基金


それでも、おいそれと掛け金を積み増し
できるものではないですよね？

自営業者って、会社員、公務員に比べると、
年金に関して言えば、本当に不遇なんです。。

今、派遣労働者の契約解除が
ニュースで話題になっていますが、

この不況で、零細個人事業主はもっと深刻です。
あまりニュースには取り上げられませんが。。。

そして、今の年金の構造を見ると、
よっぽどのインフレでも起こらない限り、
受給額が減ることはあっても増えることはないでしょう。

将来にわたって安心して生活するには、
やはり２０代、３０代の若いうちから
ある程度のリスクマネジメントをしておいたほうが
良いと思います。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗４０年間一括借り上げサービス開始（全国賃貸住宅新聞）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



全国賃貸住宅新聞より

建設会社・工務店、賃貸管理会社などを
対象にしたコンサルティング及び

フランチャイズ事業を行う
オーナーズエージェント（東京都新宿区）は、

全国の賃貸住宅を対象に最長４０年間の
一括借り上げサービス

「リアルマスター」を発表した。


このサービスの特徴は、

賃貸物件を借り上げ、物件の管理、
家賃の収集、入居者用コールセンター

などのサービスを、４０年間という
かなりの長期間にわたって
行ってくれるという点ですね。

そして、もう一つの大きな特徴があります。
それは、扱う物件は築年数による制限を設けていない点です。

一般的な借り上げサービスなどでは、
築年数の古い物件は、サービス対象外だったりするのですが、

「リアルマスター」は、数十年経った物件でも、
最小１戸から借り上げてくれるそうです。

借り上げサービスには、メリット・デメリットがありますが、
最小の労力で、高い投資効果がえられる場合もあります。

上手に活用したいですね。



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■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

2009年に入ってから、寒い日が続いていますね。
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

充実した生活を過ごすには、やっぱり健康が一番。
風邪などひかぬよう、ご自愛くださいませ。









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2009.01.08  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編その２

【マンション経営のすべて

　　　　　2nd IMPACT　Vol.126】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━

みなさま、新年明けましておめでとうございます。
本年も「新生地所」を、どうぞ宜しくお願い申し上げます。

昨年は不動産業界にとって暗いニュースばかりでしたが、
新生地所は堅実経営をモットーに、お客様の笑顔のため、
社員一同、一層の努力をしていく所存でございます。

このメルマガでも、皆様にとって有益な情報をお送りしていきますので、
引き続き、ご愛読のほど宜しくお願い申し上げます。


では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編その２

■２■時事ネタスクランブル
　　┗2009年の不動産業界はどうなる？

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



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■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　…公務員編その２
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


今回の「マンション経営の真実 2nd IMPACT」は、
前回に引き続き、「公務員編その２」です。


なぜ「その２」なのか。
それは、大事なことを書き忘れていたからです．．．


スイマセンm(_ _)m


その大事なこととは…
ご存じの方も多いかと思いますが、
「年金の一元化」です。

公務員になると自動的に『共済年金』という、
サラリーマンで言う厚生年金にあたるものに
加入することになるのですが、

この共済年金は、厚生年金と比べて、
大幅に優遇されていたのです。

具体的には、保険料率、つまり掛け金が
厚生年金に比べて低く設定されていました。

さらに、公務員には基礎年金・共済年金にプラスして
『職域加算』という（サラリーマンの企業年金にあたる）
ものがあり、

この制度によって公務員は数万円、
年金支給額に加算されるという、
非常にオトクな制度がありました。

これが、「公務員は老後も安泰」と言われる
所以（ゆえん）のひとつだったのですね。


しかし！

この年金における官民格差はけしからん！
ということで、年金の一元化が決まったわけです。

2010年度に共済年金は廃止され、
公務員もサラリーマンと同じ厚生年金に
加入することになりました。

低かった公務員の保険料率は、
段階的に2018年度（私学教職員は2027年度）までに

民間加入者と同じ保険料率に
引き上げられ、公務員の年金負担が増えることになります。


そしてさらにさらに！


上乗せ分の『職域加算』も2010年度に
廃止される予定になっています。


ま、まだまだ議論の余地は残されているようですが、

年金において「公務員のほうが有利」な状況は、
今後ますます縮小していくことでしょう。


もちろん、公務員はまだまだ安定した職業だとは言えます。

黒字で最高益だったのに、資金ショートして突如倒産する、
なんてことはあり得ませんから。

しかし、政府の年金改革の流れを見ると、
将来への備えはある程度危機感を持って取り組む必要が
あるんじゃないかな、とは思います。





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗2009年の不動産業界はどうなる？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


2008年は不動産業界にとって、
まさに「激変」の１年でした。

世界経済の急激な変化が、
不動産業界を直撃した格好です。

2009年の幕開けに当たって、
何か明るいニュースはないかな、

探してみたところ


正直、ほとんどありません…


ムーディーズ・インベスターズ・サービスは、

「日本の不動産業界の事業環境が悪化する可能性があり、
　同業界に対する見通しはネガティブである」

と昨年末に発表しています。
もしかすると、急速に業界再編が進むかもしれません。

年初から暗い話題でスイマセン。。。


とはいえ、最悪だったのは不動産流動化事業を
柱としていた企業たちです。

一般の賃貸市場においては、
それほど大きなダメージを受けているわけではありません。

以前のメルマガでもお伝えしたとおり、
地価や分譲マンションの販売価格は下落傾向が続いているものの、
賃貸物件の賃料はほぼ横ばいで推移しています。

また、東京への人口流入がまだまだ止まりません。

こうしたことをふまえれば、
マンション経営は、激変する不動産業界の中でも
堅実に業績を伸ばせる分野であるのではないかなと思います。





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■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

年末年始はゆっくり過ごせましたでしょうか？
私はというと。。。

まったくゆっくりできてません(^_^;)

その理由は、子連れ里帰りなんですが。。。。
飛行機や、田舎の挨拶回りなどそれはもう、
分刻みのスケジューリングで。。。。

とはいえ、仕事のことを考えない数日間で
リフレッシュさせて頂きました！

今年も、役に立つ情報満載でお届けしていこうと思いますので、
どうぞ宜しくお願いします！









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2008.12.25  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか（公務員編）


【マンション経営のすべて
　
　　　　　2nd IMPACT　Vol.125】

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読者の皆さん、こんにちは。
ご機嫌いかがでしょうか？

前回、体調最悪期だったワタクシ山口ですが、
なんとか持ち直して参りました！！

みなさんも大変なこの時期、どうかご自愛くださいますよう。。

ということで、今回もちゃんとメルマガをお届け致しますよ～！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編

■２■時事ネタスクランブル
　　┗不動産関係の倒産が止まらない！（東京商工リサーチ）

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…公務員編
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



公務員になれれば、親方日の丸、一生安泰で暮らせる！！

なんて言われていた時代もあったようです。

確かに公務員は一般企業のサラリーマンに比べて、
倒産のリスクはきわめて低いですし、

法に反するようなことを犯し、懲戒解雇、
懲戒免職にでもならない限り、

解雇されることはほとんど無いと思います。

ただ、一生安泰、かと問われれば、
最近ではそうでもないようです。

たぶん、この辺のことは公務員の方ご自身のほうが
良く理解されていると思いますが、いくつか理由があります。

まず、公務員でも減給があり得るという時代の流れ。

わかりやすいのが大阪府の例です。

ご存じの通り、橋下知事は財政再建のため、
公務員の給与にメスを入れることを決定しました。

人によっては人生設計を考え直さなければならないほど、
大変なことだと思うんですよね。

住宅ローンを組んで、ギリギリの生活をしている人。
子供が高校進学、大学受験を控えている人。

このままじゃ息子を私立大学に入れられない、
と真剣に悩む人も少なくないと思います。

しかも！

公務員は副業が禁止されていますから、
給料が減ったぶん、土日にアルバイトして穴埋めしよう、
なんてことはできません。

もしやったとして、それがバレたら
さらに大変なことになってしまいます。。。


もうひとつが、公務員でも
倒産の可能性がゼロではないこと！

これは北海道の夕張市の例ですね。
他にも、民営化というケースもあります。

これまで公務員だったとしても、
民営化されれば、一企業のサラリーマンです。

民営化後、利益確保のために大規模リストラ、
なんて例は過去に何度もありました。


ま、大阪府の例は極端にしても、公務員だから
年齢に応じて給料が右肩上がりに上がっていく
という保証は、今後あまり無いかもしれません。


公務員は、公のために働いてくださる人たちなので、
もっとゆとりを持って仕事をしてほしいなぁと思ったり
してるのですが、


時代がそうさせてくれないのかもしれませんね。。。


となると、やっぱり公務員でも自分の将来は
自分で何とかしなくてはいけなくなります。

副業が禁じられている公務員で、唯一許されているのが、
そう、株や不動産などの「投資」なのです。

もちろん、マンション投資もOKです。

自分の将来に、少しでも不安を持ったのなら、
ちょっと考えてみましょう！




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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗不動産関係の倒産が止まらない！（東京商工リサーチ）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


東京商工リサーチが発表している
“倒産速報”によると、

2008年12月に30億円以上の
負債総額を抱えて倒産した企業数は、


12月20日現在で、23社。


その中で、マンション分譲や不動産売買、
不動産関係企業の倒産数は、6社！！


いやはや、倒産が止まりません．．．。


100億円以上の大型倒産は以下の通り。


・東証２部上場のダイア建設（株）　約300億円（12/19）

・（株）フレッグインターナショナル　約257億円（12/18）

・日昭興産（株）　約417億円（12/10）

・ウエスト・ハウス（株）　約100億円（12/2）

※括弧内は公開日




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■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。


今年一年、不動産業界は本当に冬でした。
ニュースを聞けば、倒産の話ばかり。。。

2008年3月決算では過去最高益を出しながら、
数ヶ月後には倒産した会社もありました……。

当社もそうならないよう、堅実経営で、
お客様の10年、20年後の笑顔のために

従業員一同、努力し邁進していく所存でございます！


今年のメルマガは今回で最終回。

来年は、不動産業界に少しでも明るい光が
差し込んでくるよう祈りつつ、結びたいと思います。


それでは、良いお年を！！









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2008.12.11  なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか（会社員編）

【マンション経営のすべて

          2nd IMPACT　Vol.124】

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いや～寒いですね！！

寒い、寒い、と言っていると本当に寒くなるから言うな！
って怒られていますが、すでに、九州、四国でも
雪が降ったりして、今年の冬将軍様は容赦ありませんね。。。

さて、今回のメインテーマは、

「なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…会社員編」

です。

漠然と、何とかなるだろ、と思っている会社員の方には
ぜひとも読んでいただきたいと思います！

では、今回の目次です。


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…会社員編

■２■時事ネタスクランブル
　　┗三大都市圏の９割越える地域で下落・・・国土交通省

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ将来のことを考えなくてはいけないのか…会社員編
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



この記事のネタを探すため、
日経新聞のスクラップをみていたところ、

こんなエピソードが書かれていた記事を発見しました。


--以下、日経新聞を引用・要約


「40年もがんばってきたのに、
　　　やっぱり年金だけじゃだめか」

「しょうがないわ、
　　　ワタシも一緒にがんばるから」

これは、家電販売会社を退職した
Ｙさん（仮名・60）と奥さんの会話。

「定年後は悠々自適の生活を」と
夢見ていましたが、

年金だけでは生活資金が足りず、
関連会社に再就職することに。

妻も働きにでることを決め、
予想外の第二の人生の幕開けとなったそうです。

妻と子供２人の４人家族。
定年時の年収は８００万円で、大半は住宅ローン返済や
子供の教育費に充てており、ほとんど貯蓄はなし。

退職金も、ほとんどが住宅ローンの返済に充てる予定。

それでも子供は大学進学を果たし、
一応は満足な反省だったと振り返ります。

定年後の生活設計のために社会保険事務所を訪れると、

「厚生年金には段階的な支給開始年齢の先延ばしの仕組みがあり、
　あなたは63歳にならないと、満額の20万円はもらえません」

との説明が。

また、夫婦が全額支給の年齢になっても、
企業年金などを加えた年間収入は３百数十万円で、

高齢夫婦のゆとりある生活に
必要とされる約４５０万円にはほど遠い。


--引用・要約ここまで。


この記事は２００５年１１月１４日の記事です。

おいおい、だいぶ古いじゃないか！　
と感じると思いますが、

２００５年といえば、輸出関連を中心に
日本経済が上向き基調だったころです。

そのときでさえ、こんな不安があったわけです。

今では昭和36年産まれ以降の男性は、
65歳にならないと、年金は支給されませんから、
より厳しくなっています。

しかも、2008年の日本経済は、リーマンブラザーズの
破綻をキッカケにそれまで元気だった輸出関連企業が
壊滅的な打撃を受け、日本政府の税収も大幅減の見込み。

しかも、年金改革は遅々として進まず、
財源の確保も先延ばし…。

自営業者よりも厚生年金の分、手厚いとされてきた
会社員の年金の先行きも、けっして明るいとはいえません。

ではどうするか。

やはり、将来の不安を考えるなら、
自ら手堅く運用していくほかありません。

運用先には、貯蓄はもちろん、株や外貨、
そして不動産など様々な選択肢があります。

ただし、株は大きなリターンが期待できる反面、
リスクも大きいです。30年後の企業業績など
なかなか予想できるものではありません。

最近人気の外貨、ＦＸなどもここ最近の急激な円高で、
大きな損失を被った方も少なくないと聞きます。

不動産投資にももちろん、値下がりリスクはありますが、
確実にカタチとして残りますし、家賃という安定収入が、
数十年にわたって期待できます。

将来にわたる運用のポートフォリオを
どのように組むのかはもちろん自由ですが、
金利が低い今だからこそ安定運用できる不動産投資も
ぜひ検討していただきたいなと思います！




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗三大都市圏の９割越える地域で下落・・・国土交通省
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


国土交通省は11月21日、

「主要都市の高度利用地地
　　　　　　　価動向報告（地価ＬＯＯＫレポート）」

を発表しました。

それによると、08年第３四半期（7/1～10/1）は
三大都市圏においては、９割を超える地区で下落となり、

とりわけ、大阪圏、および、名古屋圏では
過半の地区で３％以上の下落となったそうです。

一方で、福岡市中央区の住宅に関して、
鑑定評価員のコメントに

「取引価格は下落しているが、
　　賃料はおおむね一定で、取引利回りは上昇している」

とあります。

つまり、物件価格は下がっているのに、家賃はそのまま。
結果として利回りが向上している、ということになります。

しかも、前回のこのコーナーでお伝えした
東京都心部の賃料は、場所によりけりですが、
微妙に上昇傾向にもあります。

不景気でなかなかモノが売れない時代になり、
先行きの不透明感は募りますが、
金利、物件価格が下がっている今こそ、
投資のチャンスとも、とらえることができるのではないでしょうか。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

息子が風邪を引き、その影響か、
私もグズグズが一週間ほど続いてます…。
年末の忙しいときですので、読者の皆様も、
どうかお体だけはご自愛いただきますように……。

このメルマガも次回で年内発行は最後です。

もし２週間後に届かないようでしたら、
ワタクシ、山口は倒れております。。。

てなことにならないよう、頑張りますので、
次回もご期待ください！！









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2008.11.20  何故今、不動産投資なのか！？（３）

　【マンション経営のすべて

　　　　　2nd IMPACT　Vol.123】

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気が付けば今年も残り１ヶ月半、

夕方５時にもなると、
あたりはもう真っ暗ですよね。

年末へ向けて、なんだかあわただしく
なってきているような今日この頃ですが、

皆さんいかがお過ごしでしょうか？

では、今回の目次です！


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗何故今、不動産投資なのか？
　　　（３）消費税アップが現実的に？

■２■時事ネタスクランブル
　　┗東京圏のワンルーム平均家賃が上昇（住宅新報より）

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗何故今、不動産投資なのか？（３）消費税アップが現実的に？
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


政府与党は、総額２兆円にも及ぶ
定額給付金を決定しました。

経済対策として、国民にもっとお金を使ってもらおう、
という意図があるのでしょう。

何もしなくても一人１万～２万円ももらえるということは、
今だけを考えれば、臨時ボーナスのような感覚で
嬉しく感じますよね。

でも、同時に、

「３年後をめどに、消費税を上げる」

と、麻生首相は言っています。


表現は悪いかもしれませんが、

微々たるお金をあげるから、
その見返りとして、数年後にその何倍もの
お金を「消費税として」未来永劫、返してもらいますよ、

と約束させられているような感じは否めません。

まぁ、消費税アップは今後の福祉社会の充実のために
やむを得ないことなのかもしれませんが、

将来、支出の増大は確定的に成りつつあるのが、
今の流れです。

で、支出の増大に対応するには、

「収入のアップ」もしくは「節約」の

どちらか一方しかありません。

とはいえ、このご時世、自分の年収を上げようにも
なかなか思うようにはいきませんよね。

世界経済が一気に後退してしまった今となっては、
世界のガリバー「トヨタ」ですら、減益減収です。

もちろん他の輸出企業も同じ。

2010年度の新卒採用枠も、大手企業を中心に
縮小傾向にある、なんて報道もなされています。

じゃぁ、節約するしかないか。
と思っても、節約には限界がありますし、

気分的に相当ストレスが溜まります(；一_一)

超高額所得者にとっては関係ないかもしれませんが、
一般的なサラリーマン世帯にとっては、
節約も結構厳しいですよね。

そこで、今の収入とは別に、
将来にわたって安定的な収入を確保することが、
こうした支出増に備える最善の解決策だと思います。

その方法のひとつが、「マンション投資」なのです。

値上がり益を追求しない、今のマンション投資は、
家賃収入という安定収入をもたらしてくれます。

とくに新築であれば数十年単位での収入が期待できます。

独身の方はもちろん、子育て世代のサラリーマンにとって、
給料とは別の「もうひとつの財布」を持つことは、
将来の安心につながることになるはずですよね。

消費税のアップが何年後に訪れるかは、まだわかりませんが、
それによる支出増に対して、家賃収入があれば、
十分カバーできるのではないでしょうか。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗東京圏のワンルーム平均家賃が上昇（住宅新報より）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


11月11日の住宅新報には、
同社が調査した東京圏のワンルーム調査の結果が掲載されました。


それによると、
東京圏全体のワンルームマンションの平均家賃は

7万2334円で、

なんと、前回調査よりも394円、
0.6％もアップしているようです！

やはり都心居住志向は根強く、
賃貸市場の底堅さを示していますね。

これから東京圏でマンション投資をする方にとっても、
安心材料となる資料ではないでしょうか。

ちなみに築10年程度の物件でも
0.5％ほど値上がりしており、

立地の希少性など新築以外の要素も
、家賃相場に影響しているようです。

地区別で見ると、
最も平均家賃が高かったのは、

山手線恵比寿駅周辺で、約12万円。

２位が、千代田線赤坂駅周辺で、約11万8000円。

マンション投資を始めるにあたり、
新築物件という要素は大事ですが、
やはり立地条件、というのも非常に大きな要素だと言うことが、
この調査結果からよくわかりますね。




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
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新生地所メルマガ編集部の山口です。

季節はもう、冬ですね～。

不動産業界も、昨今、冬の時代といわれていますが、
お客様には冬を感じさせないよう頑張っています！

これからも、新しい情報を積極的のお送りしてきますので、
今後ともどうぞよろしくお願い致します！！

最後までお読み頂きありがとうございました。
お問い合わせ等ございましたら、下記へお気軽にご連絡ください。









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2008.11.06  なぜ今不動産投資なのか！？（２）

【マンション経営のすべて

　　　2nd IMPACT　Vol.122】

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もう朝晩はめっきり
涼しくなってきましたね～。

不動産業界だけでなく、
全世界で．．．

なんだか寒くなるようなニュースが
相次いでいますが、

空を見上げれば、
透き通るような秋晴れの毎日。

こんな空のように、
すがすがしく頑張っていきましょう！

では、今回の目次です！


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗何故今、不動産投資なのか？（２）タイミング

■２■時事ネタスクランブル
　　┗相次ぐ上場不動産会社の倒産

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗何故今、不動産投資なのか？（２）タイミング
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


不動産投資を行う上で、
大切なもののひとつに


「タイミング」


があります。
今回はそのタイミングについてお話ししますね。

物件の価格を決める
大きな要素は２つあります。


●物件そのものの価格

●金利


現金でポンと買える人にとって
２番目の「金利」は関係ないですが、

高額になる不動産の売買では、
銀行からの融資を活用する人がほとんどです。

これらををふまえて、結論を言ってしまうと、
今、不動産投資をする、絶好のタイミング、
なんです。

「なんだ、いつもそんなこと言ってるじゃん！」

なんて感じた方は多いかと思いますが、
いやいや、営業云々抜きで、コレ、本当なんですよ！

その理由はやっぱり金利！


世界的な金融不安のなか、欧米・アジア諸国で
金利の引き下げ策が実行される中、
日本もついに、短期金利の引き下げが行われました。

0.5％から0.3％です。

世界的水準から見ると、
それまでも日本は超低金利だったのですが、

やはり世界に同調すべし、という意見から
超低金利からさらに、超超低金利に逆戻りです。

2006年にいったん解除されたゼロ金利政策が
またもや復活!?　という状況ですね。

ここまでお話しすれば、
もうおわかりかと思います。

そう、短期金利が低下すれば、
それを追随する形で

「ローン金利も下がる」のです！

ローンの金利が下がれば、
金利負担が少なくて済みます。、

つまり、同じ物件であれば、
トータルで安く買うことができます。

月々の支払いを少なくしたり、
返済年数を減らしたりできるんですね。

「いや、ちょっとまて。
　下がったとしても、たった0.2％だろ？」

とお考えになるかもしれません。

いやいや、不動産投資のローンは、
住宅ローンと同様、

10年、20年、さらには
30年といった長期ローンです。

たとえ0.2％の差でもかなり違うんですよね～！

例えば3000万円の物件の支払いを、
3.0％と2.8％の元利均等固定ローンで組んだ場合。

3.0％　総支払額　約4553万3000円
2.8％　総支払額　約4437万6000円

その差約115万円！

115万円といったら、
軽自動車なら新車で買えちゃいますよね（笑）！

というのは冗談だとしても、
支払総額が少なくなれば、
それだけ資金繰りもうまくいきやすくなります。

金利を考えると、
やっぱり今が買い時なんです。

まぁ、このゼロ金利政策はバブル崩壊後、
1998年頃から始まり、もう10年近く経とうとしています。

その間、不動産投資ブームのようなことも起こりました。

現在はやや沈静化していますが、
それだけにブームにとらわれない良質の物件が出始めています。

しかも、都心の地価は、
外資の流入による一部のミニバブルも落ち着き、

まだまだ底値圏にあることも追い風です。

物件の善し悪しを見極め、
今の低金利を積極的に活用すれば、

将来にわたっての安心を、賢く手に入れることが
できるんじゃないかな、って思います。



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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗相次ぐ上場不動産会社の倒産
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


10月末に２件の上場不動産会社が倒産しました。

マンション開発の中堅デベロッパーで
東証２部上場の（株）ノエルが

10月30日、東京地裁へ自己破産を申請し
破産手続き開始決定を受けました。

負債総額は414億円。

そしてジャスダックに上場していた
（株）ダイナシティが

10月31日に東京地裁へ民事再生法の
適用を申請。受理されました。

負債総額は520億7700万円。

今年に入ってから上場不動産会社の倒産は、
両社を入れて、12社目となります。


なぜこのような上場企業２社が
ほぼ同時に倒産したのでしょうか。

その理由は、
二社とも売上高に占める流動化事業の
比率が30％前後と非常に高かったこと。

つまりは、サブプライムローン問題を契機に、
物件の買い手であった外資系ファンドが
相次ぎ撤退したことが大きなダメージとなったといえます。

結果として、主力のマンション販売で
立て直そうとしても、資金繰りがうまくいかなくなった、
というワケです。

ちなみに当社は流動化事業比率
『０％』です。周りはどうあれ、

個人のお客様に投資用マンション
分譲事業を行なってきました。

いつの時代も、楽をして目先の利益ばかりを追求してしまうと
結局痛い目にあうということかもしれませんね。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


新生地所メルマガ編集部の山口です。

実は私、高校～大学時代、バンドをやっていたのですが、
先日、大学時代に所属していた音楽サークルのイベントに
出演したんです。

いやぁ、４年ぶりくらいの演奏だったのですが、
楽しかったですね～。
現役生の若いパワーに圧倒され、演奏はメタメタでしたが、
自らを何らかの形で表現するって、やっぱりいいなぁと思った次第です。

ま、イベントも盛り上がったのですが、
多くのＯＢも参加したその後の打ち上げ（飲み会）のほうが
盛り上がったのは言うまでもありません（笑）。

イカ天の話なんかで盛り上がりましたよ。
あ、年がばれちゃいますね。。。

最後までお読み頂きありがとうございました。
お問い合わせ等ございましたら、下記へお気軽にご連絡ください。







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2008.10.23  揺らぐマンション投資！？-時代背景のすべて-

　【マンション経営のすべて

　　　　　2nd IMPACT　Vol.121】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━━


ここ最近、東京では秋らしい
穏やかな日が続いていますよね。

運動会の無邪気な
子供の声に癒されつつも、

世界恐慌だなんだという
不安を煽る連日の報道。。。

こんな世の中ですが、
皆さんいかがお過ごしでしょうか？

では、今回の目次です！

▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━━△▲


■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗何故今、不動産投資なのか？（１）時代背景

■２■時事ネタスクランブル
　　┗ＨＯＭＥ’Ｓが単身者向け住宅情報サイトをオープン

■３■編集後記


▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗何故今、不動産投資なのか？（１）時代背景
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


サブプライムローン問題に端を発した金融不安。

米証券大手「リーマン・ブラザーズ」の破綻に始まり、
大手金融機関への公的資金投入など、

世界中の金融機関が揺らぎ始めています。

各メディアなどでは「世界恐慌の到来だ！」などと
不安を煽りまくっていますよね。


一方で、日本の金融機関はバブル経済の
後遺症からやっと脱出しつつあり、

現金も潤沢にあるため、
世界レベルの金融不安からすれば

それほど大きな不安はない、
との見方もあります。

とはいえ、今年に入って
マンション販売戸数の激減など、

不動産業界を取り巻く環境は、
決して良いとは言えません。

ですから、今マンション投資なんて大丈夫？
と、不安に思える方も多いことでしょう。

しかし、なぜ、マンション投資をするのか？

ということを考えてみてください。

今、マンション投資をしている方のほとんどが、
「将来に備えるため」としています。


日本経済新聞社が2007年末に行った
現行の年金制度に対するネット調査では、


「信頼できる」と答えたのは8％足らずで、


「信頼できない」と答えたのは、なんと68％！


さらに、40歳未満だと、

「約80％が信頼できない」


と回答しています。

次から次へと報道される、ずさんな年金管理の
現状を見ていたら、当然の結果ですよね。

さらには、終身雇用制度が崩壊し、
日本にも欧米並みの人員整理、
リストラが行われることが日常化しました。

「勝ち組」「負け組」なんて言葉が
もてはやされるようになり、

格差社会がいよいよ現実化してきつつあります。

公的年金制度の先行き不安が強まり、
雇用の不安もある。

老後の生活は社会に守ってもらうという考え方から、


「自分で何とかする」


という考え方にシフトせざるを得なくなってきました。

だから、いくらもらえるか
わからない年金に頼るより、

「資産」として残り、
「定期的に家賃収入が得られる」

不動産投資に注目が集まってきているのです。


全国賃貸住宅新聞のインタビュー記事では、

「年収が８０００万円もある自営業者でも、
　将来が不安だ、と購入を検討している人もいる」

と掲載されていました。


これは極端な例としても、
日本の政治を見ると、

低負担低補償の米国型を
目指していることは明かです。

格差社会が顕在化し始めた
今となってやっと、

高負担高補償の欧米型の道を
模索し始めてはいますが、

「高負担」はなかなか
受け入れがたい問題でしょう。

数十年後の経済がどうなっているのか、
今から正確に予想をするのは、経済学者でも困難です。

「ならば今から将来に備えておこう」
と、マンション投資をひとつの手段にすることは

先行きのわからない未来に対する、
有効な手だてであることは間違いありません。

次回は、「今」という投資のタイミングについて
お話しする予定です。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗ＨＯＭＥ’Ｓが単身者向け住宅情報サイトをオープン
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


不動産ポータルサイト「ＨＯＭＥ’Ｓ」を運営する
ネクスト（東京都中央区）は、10月７日、

学生や新社会人など単身の
転居者を対象とした賃貸住宅情報サイト

『ＨＯＭＥ’Ｓ　一人暮らし』
を開設しました。

このサイトは、
一人暮らしの学生や、社会人を対象とした、

主にワンルームから、２ＬＤＫまでの
賃貸および売買物件の情報を提供しています。

こうしたサイトは、借りる方としても利
用するメリットがありますが、

これからマンション投資をしよう
という方にとっても、

周辺物件の相場を知る上で、
非常に有効活用できます。

物件の売買広告などには、
利回り○％、などと掲載されていたりしますが、

それを鵜呑みにするのはかなり危険！


間取りや広さに対しての相場はどのくらいか、

駅からの距離に対してどのくらい変わるのか、

築年数でどのくらい変わるのか、


といった生の情報を調べることができます。


投資を検討している物件に照らし合わせて、
将来にわたる収支をシミュレーションできますので、
ぜひとも有効活用して欲しいものですね！


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

いやはや、世界経済は
いったいどうしてしまったのでしょう！？

先週のメルマガを発行してから、株、為替の
乱高下は本当にひどかったですよね…。。

私は保有していたＦＸをリーマンショックの時に
損切りしちゃった（というか、せざるを得ない状況！？）
ので、静観していたのですが…。

今こそ、絶好の仕込み場と思いつつ…。








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2008.10.09  物件選びの真実

【マンション経営のすべて

    2nd IMPACT　Vol.220】

━━━━━━━━━━━━━━━━━━

季節はだんだん秋めいてきて、
過ごしやすくなってきましたね。

晴れの日のうろこ雲なんかを目にすると、
「秋」を感じてしまいます。

秋と言えば、食欲の秋、スポーツの秋、
読書の秋などなど、いろいろありますが、
皆さんはどんな秋を過ごす予定ですか？

「マンション投資の秋」といったら、
押しつけがましいですが（苦笑）、

秋はいろいろ考えるのには
もってこいの季節ですよね！

では、今回の目次です！



▽▼━━ 今号の目次━━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗物件を選ぶなら「単身者向けが有利！」

■２■時事ネタスクランブル
　　┗10月の「フラット35」、金利幅は2.77％から3.72％

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗物件を選ぶなら「単身者向けが有利！」
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



前回までは「東京」でマンション投資を行う
メリットを解説しました。

いわゆる【どこの物件を選ぶか】という、
場所についての話でした。

今回からは【どんな物件を選ぶか】という点について
お話ししてみようと思います。


投資物件には、

ワンルームマンションや１ＬＤＫタイプといった
単身者向けタイプ


２ＤＫや３ＬＤＫといった
ファミリー向けタイプ

など、いろいろな物件があります。

このような物件の中で
最も投資効果が得られやすいタイプは、



ズバリ



「単身者向け」です。



特に東京都内都心部では「単身者向け」に
大きなアドバンテージがあるんです！！

その理由をお話しします。




【理由１．単身者が増えている】



以前のメルマガでもお伝えしたとおり、

東京都の人口は９万４５００人（２００７年）の
転入超過となり、学生、ＯＬ、ビジネスマンと
いった単身者が非常に増えています。

学生だけでなく晩婚化で20代30代の
独身者も増加傾向にあり、

今後この流れは続くと予想されています。


単身者で一戸建てに住んでいる方は
滅多にいませんので、

ほとんどが単身者向けの
賃貸物件を借りて住むことになります。

つまり、都内の単身者向け賃貸住宅は、
すでに一定の需要が確保されているだけでなく、

今後もさらに需要の伸びが期待されるのです！


そして、忘れてはならないのが、
一人暮らしのお年寄りの都心回帰です。

行動範囲が狭まる高齢者にとって
どこへ行くにも便利な都心部は、
とても魅力ある場所になっています。

今後は若者だけでなく、一人暮らしのお年寄りを
借り手とするマーケットも徐々に大きくなっていくでしょう。


子供が少なくなっている今、
単身者向けマンションなんて…。。。

と、疑問に思っている方、

高齢者社会という非常に大きなマーケットが
控えていることをお忘れ無く…。




【理由２．購入層ではない】



現状、単身者向け物件の利用者層は、
10代後半の学生から、20代、30代中盤までの
独身者がメインボリュームです。

こうした層のほとんどは、今すぐ分譲物件を
購入しようとは考えていません。

結婚したり、子供ができたりしたら、
分譲マンションや戸建てを購入しようかなぁ、
と漠然と考えている程度の方が大勢を占めていると思います。


一方、ファミリー向けの賃貸住宅は、
新築の分譲物件と真っ向から勝負することになります。

新築の分譲物件と比較すると、
どうしても設備が劣りがちですし、

どうせ家賃を払うなら、
　買ったほうがトク？

なんてことを、入居者は考えるようになってしまいます…。


ライバルである新築分譲物件と対等に戦うためには、

設備を強化したり、内装を綺麗にしたりと
余分な設備投資がかかってしまいます。。。

もちろん投資をすれば、
それだけ利回りは下がってしまいます…。


単身者向け物件には、こうしたライバルが無いため、
ファミリー向けに比べて貸しやすい、という状況があると言えます。


その他にも、単身者向け物件のほうが、物件価格が低い、
入居者入れ替え時の内装負担が少ないなど、
たくさんのメリットがあります。

マンション投資を始めるなら、
【東京都心部で単身者向け】という物件が、
成功への近道といえるでしょう。



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗10月の「フラット35」、金利幅は2.77％から3.72％
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



証券会社大手のリーマンブラザーズの破綻や


保険大手の米AIGの経営危機など、


世界的な金融不安は
まだまだ収まりそうにもありません。

欧米を中心に金利引き下げ政策が進む中、

すでに極限まで下げ止まっていた日本の金利は、
緩やかな柄に上昇しつつあるようで、

住宅ローン金利も
その影響を受けているようです。


独立行政法人住宅金融支援機構は、
先日。10月の「フラット35」適用金利を発表しました。

それによると、

返済期間21年以上の場合、
2.72％から3.72％で、９月比0.01％の上昇

返済期間が20年以下の場合、
2.56％から3.51％で、９月比0.05％の上昇

となりました。

まぁ、「金利が低い今が買い時」なんて
謳い文句が聞かれてだいぶ長い年月が経ちましたが、

日本のこの低金利は、海外諸国に
比べるとかなり異常な数値です。

とはいえ金利の予想は、
株価や為替と同じで、

優秀な学者さんであっても
明確な予想はできないのですが、

そろそろ、本当に上昇局面に入ってきたかもしれません。


┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

新生地所メルマガ編集部の山口です。

先日、雨が降ったとき、
あまりに寒くて石油ストーブを出しました。

灯油がなかったので
ガソリンスタンドへ買いに行ったのですが、

18リットルで、
なんと２千円オーバーのビックリ価格！


た、高いです…。


確か、この前の冬は18リットルあたり
１７００円くらいだったと思っていたのに……。

これからの冬、どうやって
暖房費を削っていくか悩んでます……。


最後までお読み頂きありがとうございました。








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2008.09.25  大都市・東京の真実（Ⅱ）

【マンション経営のすべて

   2nd IMPACT　Vol.119】



夏の猛暑も和らぎ、朝晩はだいぶ涼しくなって
過ごしやすくなってきましたね。


雨が降るとちょっと肌寒く感じることもあります。


読者の皆さん、風邪などひかれないように、
ご自愛くださいませ。。


では、リニューアル第２弾のメルマガを


お届けします！


▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ、東京で所有することが良いのか！？（２）

■２■時事ネタスクランブル
　　┗下落基調強まる基準地価

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲



┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ、東京で所有することが良いのか！？（２）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


前回に引き続き、今回も
【東京】でマンション投資をするメリット
をお届けしたいと思います！


前回では「人口増」と「単身者増」が
その理由とお伝えしました。


東京で投資するメリットはまだまだあります！



【転売価格】


現在のマンション投資は、


家賃収入によるインカムゲインが
戦略の基本となりますが、


やはり、どうしてもまとまったお金が
必要になることが発生し、


物件を転売しなければならない
ケースもあるかと思います。


住宅購入であったり、子供の学費、
留学費用などなど。。。


そうした転売を考えたとき、
やっぱり有利なのが【東京】なのです。


理由はズバリ、

「地価が安定しているから」


バブル崩壊以降、東京の地価は
急激に下落しましたが、


既に上昇に転じている
地域もあるなど、


ここ数年は下落に歯止めがかかり、
比較的安定しているのです。


一方地方に目を向けると、
相変わらず地価は下がる一方です。


米国のサブプライムローン問題により、
不動産投資が消極的になり、


また地価が下がり始めているといった
報道もありますが、いずれ落ち着いてくるでしょう。


何せ東京には、需要がありますから！
需要の理由は前回お伝えしたとおりです。


また、今後10年、20年の間に、
経済が回復してくれば、


もしかすると、値上がりの期待が持てます！


東京に経済が集中している今を見れば、
地方より東京の地価が上がる可能性が
高いことはわかりますよね？


まぁ、バブルの頃のように
値上がりを期待しすぎてはいけません。


あくまでオマケと考えていただければ……。


あとは、流動性が高いことも
東京が有利な理由でしょう。


需要が大きい東京なら、


売りたいときに
買い手を見つけやすくなりますよね。


【賃料が高い】


東京でマンション投資を行う
メリットその４は、


「賃料を高く設定できる」ことです。


いくら高級なマンションで、
設備も最高の物を揃えたとしても、


家賃が相場よりあきらかに高すぎれば、
賢い消費者は入居してくれません。


ローンの支払いがこれだけあるから、
家賃も絶対これだけ払って欲しいと
オーナーが思っても、


相場より家賃が高ければ
なかなか入居してくれません。


そう、家賃はオーナーが決めるのではなく、
相場、言い換えれば入居者が決めるのです！


そこを忘れてはいけません。


いくら立派なマンションを
建てたり、買ったりして、

設備の良さや質の高さを
ウリにして貸しに出しても、


家賃が相場より高ければ
空き室率は大幅に跳ね上がってしまいます。


空き室にしておくよりは、
家賃を低くしてでも入居してくれたほうが


まだマシなので、結局赤字に……
なんてことにもなりかねません（涙）。


また需要がそれほど高くない地域だと、


物件が古くなればそれなりに家賃を
下げなければ、入居してもらえなくなります。


こうした状況は
地方の物件に多く見られます。


一方東京ならば。


全体の家賃相場が高めなので、
当初の予想を遙かに下回るほど


家賃を下げなくても
入居してくれるケースは多いです。


利便性の良いところであれば、
ある程度古くなったとしても、


そんなに家賃を下げなくても
入居者は見つかります。


賃料が高く設定できれば、
ローンの返済計画も立てやすくなるので、


不安も少ないですしね！



以上、２回にわたり、
東京でマンション投資をするメリットを
お届けして参りました。


みなさま納得して頂けたでしょうか？


次回は
単身者向け物件を選ぶメリット
をお届けしたいと思います。





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■２■時事ネタスクランブル
┃　┗下落基調強まる基準地価
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



国土交通省は９月18日、
２００８年の地価調査（基準地価）を発表しました。


これは全国の都道府県が
毎年７月１日時点で調査している
地価を同省がまとめたものです。


それによると、

「ほぼ全国で地価の
　　下落傾向が強まっている」

ことがわかりました。


アメリカのサブプライムローン問題を
発端に、外資系金融機関のみならず、


邦銀でも不動産向け融資が
急激に引き締められていることが
大きく影響しているようです。


昨年まで比較的好調に推移していた
東京都心部でも、下落の動きに転じて
いる地域も見られているようです。


たとえば、


　高級住宅地の千代田区五番町では、
　前半7.0％の上昇　→　後半0.9％の上昇とほぼ横ばい


　港区六本木五丁目では
　前半7.3％の上昇　→　後半6.8％の下落で劇的に変化


　渋谷区大山町では
　前半5.6％の上昇　→　後半10％以上の下落


などなど。

高級住宅地を中心に
かなりの変化がみられます。


このようなことからも、これからの不動産投資は、
値上がり益を期待するのではなく、


家賃収入でコツコツと
利益を上げていく


インカムゲインを狙った戦略が、
最も効果を上げやすいと言えるでしょう。


地価が下がったとしても、
需要があるところには必ずありますので、


その需要をしっかりと
見極める努力をしたいところです。





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。


先日、学生時代の仲間と神奈川の
西丹沢へキャンプに行ってきました。

そこは丹沢湖をさらに奥まで入ったところで、
携帯の電波がまったく入らないところ。

携帯電話はいつでも仕事の
連絡ができて便利なのですが、

逆にそれが原因で、ゆっくり休めな～い、
なんて事もあったりします。

でもそこは、全くの圏外。

仕事のことはすっかり忘れ、

ゆるりと流れる時間を
気が置けない仲間と満喫できました。


たまにはこんな休日も、良いものですね～。


最後までお読み頂きありがとうございました。









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2008.09.09  大都市・東京の真実

皆さんお元気ですかー＼(^O^)／


鷹山純です！


『辞めるの？』なんてメールを
何人かの方から頂いいておりましたが、


います！！


まだね．．．(；一_一)


さて(^_^;)

私、鷹山に代わり今週からメルーマガジン
『マンション経営のすべて』を担当するのが


山口　誠　君です。


私と違って、まー不動産屋に見えないこと．．．

ナイスガイです！

なんかムカつきますね～


嫌いです(^_^;)．．．。



そんな山口君ですがどうぞよろしくお願い致します。



【マンション経営の真実

　２ｎｄ ＩＭＰＡＣＴ　Ｖｏｌ．１１８】


今回からこのリニューアルした
新生地所のメールマガジン。

心機一転、これからも読者の皆様に
有益な情報を提供するべく頑張っていきますので、

どうぞよろしくお願い致します！m(_ _)m



▽▼━━ 今号の目次 ━━━━━━━━━━△▲

■１■マンション経営のすべて 2nd IMPACT
　　┗なぜ、東京で所有することが良いのか！？（１）

■２■時事ネタスクランブル
　　┗貸家着工数１３ヶ月ぶりに増加

■３■編集後記

▽▼━━━━━━━━━━━━━━━━━━△▲




┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■１■マンション経営の真実 2nd IMPACT
┃　┗なぜ、東京で所有することが良いのか！？（１）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

マンション投資をするなら、

どの地域で投資をしたらよいのか、

それは、断然【東京】です！　

しかも都心部なら尚良し！です。
では、なぜ東京が良いのか　をお話ししますね。



【人口増】

まずは人口の問題です。


滋賀県という例外を除けば、東京、神奈川、
千葉などの首都圏の人口は大きく増えています。


総務省が発表した２００７年人口移動報告によれば、


東京は９万４５００人の転入超過で、
ダントツのトップ。


バブル崩壊後、11年連続の転入超過で、
今後ますますの人口増加が見込まれています。


ちなみに、転入超過となったのは、
東京、神奈川、愛知、など７都県のみ。


いかに都市部に一極集中しているかがわかります。


なぜ東京の人口が増えるのかって？


それはやっぱり東京は経済の中心だから…。


大企業の多くは東京に本社を構えています。
地方の人が仕事を求めて東京に集まります。


また、地方の若者が大学進学を機に
上京し、そのまま東京の会社に就職を
するケースは本当に多いです。


ご自分の学生時代の友達を思い出してください。
心当たりありませんか？（笑）


そうなると、ますます経済は東京を中心に動き、
人口はますます増えていくわけです。


人口が増えれば・・・わかりますよね？


必要な住宅も増えるわけです。


東京の人みんながみんな、持ち家を
買うわけではありませんから、


賃貸住宅の需要は当然伸びていくわけです(^^)v。


しかも、東京への転入者数の
８３．７％（２００６年総務省調べ）が、
２３区内への転入です。


だから、不動産投資をするなら東京、
しかも23区内が最適、と言えるんですね～！



【単身者増】

東京が有利な理由その２は、


東京には単身者が多いと言うこと！


人口増の部分でも書きましたが、
大学進学を機に上京する若者は本当に多いです。


地方から上京した若者は、１００％に近い
確率で賃貸アパート、マンションを借ります。


女子学生なんかには、最新のオートロック付き
賃貸マンションが大人気ですしね！(*^_^*)


また、晩婚化も単身者増に拍車をかけています。


独身のうちに住宅を買う人は少ない
ですから、当然賃貸に住みます。


ついでに、離婚率の増加も同様ですね。


持ち家だった夫婦でも、離婚すれば
どちらかが賃貸に住まなくてはなりませんから…。


もちろん、実家に出戻り
というケースもありますが……(-_-)。


ともかく、単身者が多ければ、
やっぱり賃貸住宅が必要になってくるわけです。


晩婚化が進んで３０過ぎの独身者が、
一人暮らし用マンションを購入するケースが
増えていますが、それはそれで良いと思います。


自分が住まなくなったら、賃貸マンションとして
貸せばいいわけですから。


東京が不動産投資に向いている理由はまだまだあります！



続きは次回のメルマガにて！　

乞うご期待(^^)/





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■２■時事ネタスクランブル
┃　┗貸家着工数１３ヶ月ぶりに増加
　　　（週刊賃貸住宅新聞９月１日より）
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛


「国土交通省が８月29日に発表した
平成20年７月の新設住宅着工戸数によると、

貸家は４万２６５５戸で前年同月比22・７％増、
13カ月ぶりの増加となった」


と報道しているんですね！


特に、地域別で見ると、

「首都圏が前年比３１･７％増、近畿圏が
１７･４％増、その他の地域が27・１％増と
なった。中部圏は前年比プラスマイナスゼロ」


と、首都圏では大幅増になっています！


着工数が増えたということは、それだけ需要が
増しているから、と受け取ることもできますから、


投資家にとっては今後に期待できる報道ですよね。


ただ、記事では、


「識者によると、にわかに信じられない話」


とあり、続けて、


「分譲・注文住宅は高級物件や
２０００万円程度の低価格物件は堅調ですが、

メインボリュームである年収５００～７００万円の
中間層狙いの商品が全く動いていません」


と、期待するには早計だと言っています。


ただ、このコメント、冒頭に注目してください。

『分譲・注文住宅は』とあります。
分譲住宅の伸びが無いなら、逆に賃貸の
需要が増えるのでは？　

と期待できますよね！


首都圏の人口がどんどん増え続けている
現状を考えれば、

やっぱり賃貸住宅の需要は
高くなっているのではないでしょうか！！





┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
■３■編集後記
┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛



新生地所メルマガ編集部の山口です。


リニューアルしてから初めての配信、
いかがだったでしょうか？


ここ最近、東京ではゲリラ豪雨が
連日のように続いています。


日曜日に１１ヶ月になる息子を
お風呂に入れていたのですが、


雷の音にビックリして大泣きでした(>_<)。


豪雨のため崖崩れが発生し、新築戸建てが
流された、なんてニュースもありましたが、


自宅がそうなってしまったら、泣くに泣けません…。


災害に遭われてしまった方々は、
本当にお気の毒ですが、


頑張って乗り越えて欲しいと思います。


最後までお読み頂きありがとうございました。









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2008.08.11  買い時の真実（２）-午後の部-

○●○――――――――――――2008.8.11.pm●




　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】





○＜＜Vol.117＞＞――――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんちは！本日２回目、鷹山純です。




○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■新型・・・・



　仕事中だけ“うつ”になり
　会社の外では元気！！

　新型のうつ病が急増だそうですね。

　几帳面でまじめな人が、落ち込み、
　自分を責め、自殺．．．。

　その逆で、新型は、
　外に出ると普段どおり活発に行動、

　自分を特に責めることはなく、
　周囲や社会に対しての攻撃的な態度

　でも、会社では“うつ”だそうです。



　皆さんの周りはどうでしょうか？



　ご注意下さい(；一_一)




○読者数2434――――――――――――――○●○



◆最終号（鷹山版）＜＜買い時の真実（２）＞＞



○●○―――――――――――――――――――★




　【１】買い時とは！？
　　
　　　～良い営業の選び方～




■午前中の＜＜買い時の真実（１）＞＞
　“マンションの選び方”の続きです。


　さてっ(^O^)／
　いよいよ午後の部は最終章です。


　午前中に続き“買い時”についてですが、
　午後の部では“営業マンの選び方”です。


　午前中に話した判断材料だけでは
　いまひとつという方は是非ご覧下さい。


　誰でもいいよ～なんて
　言わないで下さいね。


　以外と長いお付き合いになりますし、
　投資用マンションの場合、購入後に
　何かと頼まれてもらいたいことも
　多くなりますし、


　多くの方が一生に一度の
　大きな買物となる


　ご自宅用不動産を検討する方
　なら気になるとこだと思いますので
　とても重要です！


　だと思います．．．(-_-;)



■そして、このメルマガは、
　フツ～ウのメルマガではありません！！



　だから話しちゃいます。




　真実を．．．。




　※ここからは投資用マンションを
　　ご検討される方の為でもありますが、

　　ご自宅を検討される方にも参考になる？
　　お話しになります。



○―――――――――――――――――――――●



■買い時・・・



　以前は、私もよく聞かれました．．．



　『鷹山さんサァー。これ、本当に良いの？』



　と、物件の良し悪しと同時に
 “買い時”を聞かれました。


　気になりますもんね。


　その時、目の前にいる営業の人は、
　いろんな事を言うでしょう。



　でもね、ほんとに良いか悪いかの
　判断は購入者本人次第です。
　

　個人の価値観がそれぞれなように
　営業マンの価値観もそれぞれです。


　買い時かどうか？


　自分が“良いかな”
　そう思ったときが買い時です！



　あっ！？



　終わっちゃいましたね．．．(；一_一)




●―――――――――――――――――――――○



■終わりません(^_^;)



　不動産会社の営業には物件の
　良し悪しを図面のみで判断が
　出来る人がいます。


　ある程度までではありますが、
　良い悪いの判断が出来るのは、


　午前の部でお話ししたような点を
　抑えた上で経験を積んだからです。


　投資用マンションに限らず、
　特にご自宅であればなおさらですが、


　マンション購入時に　
　営業の存在は重要
　なものとなります。



■でも、どれだけの経験を
　積んできたのか？


　始めて会った営業の人の経験値？


　まで知る事は難しいですよね。


　では、どのようにして良い悪いの
　判断をしたら良いのでしょうか？




○―――――――――――――――――――――●



■先ほどのような例で、話の終盤で



 ＜＜これ．．．本当に良いの？＞＞


　なぁ～んて聞いたって、
　どーせ言われることはわかってる！




　そうおっしゃる方もいらっしゃる
　でしょうが、以外と見抜けます！



　一般的にそう聞いてしまう方の
　気持ちはご想像が付くと思いますが、



　でもね・・・ですよね。



　その時、その人(営業)が
　何を思っているのか？


　これが知りたくても知れない！



　だからお話しします。



　こっそりと．．．



　その時に営業が考えている事は・・・




●―――――――――――――――――――――○



　その時に営業が考えている事はですね・・・








　『早く決めてくれ』








　です。



　“お客様の為”という、
　 その気持ちがないとは申しません。




　が＼(◎o◎)／！



　その状況下で営業が思っている
　ことにズレはないと思います。



■だから午前の部のような
　判断基準が必要なんです！


　ある程度の判断材料を持って
　聞くか聞かないか？
　

　そこにいくつか当て嵌まり、
　良いかなと思った時が



　“買い時”です。




○―――――――――――――――――――――●



■もう一つのポイント・・・



　そしてもうひとつのポイントが
　先ほどの質問に対する営業の



　受け答え方です。



　本心は別として、
　要領を得た回答をしない営業との
　お付き合いは如何なものかと思います。



　何故か？



　購入後、

　営業の方には、何かと頼まれて
　もらわなければならない事が
　以外とありますので、


　経験だけでなく、要領の良さは、
　購入後に重要なポイントになります。



　言うだけなら簡単です！


　それを商売にしてますからね(^_^;)。


　ただし、口先だけの言葉ほど
　薄っぺらいもんはありません。



　ある程度の経験と同時に
　全体の流れの把握が出来ていなければ、



 “要領を得た受け答え”なんて出来ません。


　皆さんのお仕事も同じではないでしょうか？


　問題が発生して、悩んだり、解決したりと
　繰り返しを真剣に捉え、考えていく。


　そういう人と、そうでない人とでは
　差は出ないでしょうか。




●―――――――――――――――――――――○



■商談の終盤での営業の心理は
 “説得”に入ってます。



　実は、営業マンの多くは、
　以外と短い言葉で話す事に
　慣れていないのです。


　というか、怖いんですね。



　経験がないから。



　だから、しゃべりますよ～



　本当によく．．．。



　付き合っても、
　後々何かと疲れると思います。




■もし仮に、


　午前中の内容の判断基準
　だけではでは不安だという方は
　参考にして下さい。

　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼


　　　☆終盤の質問に

　　　　　　　 ↓

　　　　　“適格に”

　　　　　　　 ↓

　　　　  　“短く”

　　　　　　　 ↓

話さない営業には要注意です。




　本当に多くのお客さんと
　お付き合いしている営業の人は、


　経験で感じ取りますから、
　あまりしゃべりません。



　これはだいたい当たってます。




○―――――――――――――――――――――●



■新人の場合・・・



　本当に新人なら上司と来ますが、
　ここでは1～2.3年目くらいまでとします。

　※新人っぽい場合は含みませんよ(^_^;)



■話しに(質問等)詰まった
　雰囲気の中で、
　

　ご経験のある方も
　いらっしゃるのでは？



　商談中に『ちょっとすいません』
　と言って席をはずす新人。



◇あれは何をしに
　行ってるのでしょうか？


◆電話です。


◇どこに？


◆会社にです。


◇誰に？


◆上司です。


◇何の為に？


◆判断を仰ぎにです。



　そうなんです！


　戻ってきた営業マンの
　態度・発言は要チェックです。


　ケースバイケースではありますが、


　会社案内かなんかを
　見るより会社が見えます。




■たまぁ～にだと思いますが



　『私はいいですから

　　この物件(商品)は、
　　　信用してください！』



　なんて自信たっぷりに言う
　営業マンもいるようですが、




　私なら帰します(；一_一)




●―――――――――――――――――――――○



■人柄・・・


　
　もちろんその営業の方の
　人柄は大前提ですよ！



　それと、間違っても話を聞く前に



　『買いたいのよね～』



　なんて気持ちを態度に
　出しちゃダメですよ(^_^;)



　上手いですよ～



　乗せるの。



　それが仕事なんですから。



　ご注意下さい。



○―――――――――――――――――――――●



■でも、

　そんな営業がみつからなかったら
　どうしたらいいのでしょうか？



　気になりますね～



　ハイ(^O^)／




　みつかるまで探しましょう。




　後々後悔することを考えたら
　その方がいいです。




●―――――――――――――――――――――○



■まとめ・・・



　※飽くまでも、




　“参考程度”




　　と、いうことでお願いします．．．(；一_一)





○―――――――――――――――――――○●○




　◆編集後記




■私、鷹山からお届けする
 【マンション経営のすべて】は
　これで終了です。



　いつも読んで頂いている方、


　いろんなご意見を送って頂いた方、


　本当に
　
　ありがうございました。



 『あまり内容に興味がないので
　 この【編集後記】だけ読んでます！』


　と、微妙なコメントを頂いた方．．．


　ありがとうございました(-_-;)



■今後は、担当者が変わりまして、
　お届けするようになります。


　私よりは、もう少しちゃんとした
　メルマガになると思いますので、


 【マンション経営のすべて】を
　これからも宜しくお願いします。



■最後に、


　『なぜ鷹山さんは
　　社員紹介に出てないんですか？』


　というご質問を以前から
　頂戴しておりましが、


　特に理由はございません。


　嫌なだけです(^_^;)


　それでも最後ですからこんな人です

　　　　　▼
　　　　　▼
　　　　　▼

　．．．というのもアルのでしょうが、


　以前にお話したように、
　初めてお会いした方に
　
　職業を当てられなかった
　経験がないくらいですから



　いまさら出る必要もないかと．．．(；一_一)




◆『マンション経営のすべて』
　　第１号～本日お届けした分までは、


　　新生地所のホームページから
　『マンション経営の真実』をご覧下さい。


　　　

■マンション経営のすべて
　“鷹山版”最終号は、ここまでです！！







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2008.08.11  買い時の真実（１）～午前の部～

○●○―――――――――――――2008.8.11.am●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.116＞＞――――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■緊急告知・・・・




　本日は、皆さんからの質問で
　一番多かったものをテーマに
　させていただきます。


　少々長くなりますので、
　午前と午後の２回に分けて
　配信させていただきますす。



　そして、突然ではございますが、


　私、鷹山がお送りする


　『マンション経営のすべて』


　今日が最終回です。




　しかし．．．暑いな(；一_一)





○読者数2434――――――――――――――○●○



◆１１６号＜＜買い時の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★




　【１】新築マンションの真実




■投資用マンションのリスクとは
　なんでしょうか．．．？



　最大の“リスク”



　それは【空室率】です。




　駅からの近さなどは、
　当然の条件にはなりますが、


　では、何故“新築マンション”
　が良いのでしょうか？



　その最大のメリットは、



　【設備＆立地】です。




○―――――――――――――――――――――●



■ポータルサイト・・・



　『ココがいいんです！！！』


　そう言う不動産会社の
　営業の方の言葉に
　


　『本当かなぁ～』


　『ダマサレナイゾ！』


　『信用しないでおこ．．．』


　なんてことを考えながら聞くくらいなら
　一度ご覧になってください。



　◎フォレント
　

　◎ホームズ



　上の２つは、不動産検索サイトの
　代表的な２つ『フォレント』と『ホームズ』です。


　どちらも共通している点が、
　下の方の【こだわり条件】です。




■バス・トイレ別やエアコン、室内洗濯機置場、
　オートロック、追い焚き・・・


　ワンランク上の物件が
　求められている傾向があります。


　現在の賃貸市場では、
　インターネットによる
　住まい探しが一般化しています。


　住まい探しに何社も何社も
　足を運ぶことは今では少なく
　なっています。


　売買の現場から賃貸の現場を
　見るようになって思いますが、


　不動産市場“全体”で見れば一般的に
　言われているような


 “ダブつき”も否定できないでしょう。


　ただし、それは飽くまでも“全体”で
　見ればの話しです。


　細かい話は、省略させて頂きますが、
　

　探されている方が
　少なくなっているわけではありません。



●―――――――――――――――――――――○



■皆さんが住まいを探される時には、
　自分なりの拘りがあるかと思います。


　でも、どうでしょうか？


　代官山で賃貸物件を探している方が
　名古屋で借りますか？



　借りません(；一_一)




　京王線の京王八王子で探していた
　八王子の大学に通う学生が


　京王線の＜新宿‐明大前間＞で部屋を
　決めたなんて話しは良くある話です。


　この傾向は、私が学生の頃からありました。


　ただし、このパターンに共通するのは
　実際に不動産会社の店舗を訪れて
　知った事実からにすぎません。


　つまり、もともと希望エリアに
　入っていないのです。


　私の学生時代と圧倒的に違うのが
　先ほども申し上げましたが


　現在の賃貸市場では、インターネットによる
　住まい探しが一般化してる点です。


　これは、情報を登録する不動産会社も
　実際に紹介する側（仲介会社）にも
　同じことが言えます。




　借手のニーズが何か！？


　それを考えることは重要です。
　その参考になるのが


　さきほどの２つのような
　代表的なポータルサイトなんです。


　多くの借り手さんの第一歩が
　ここから始まりますから


　このようなサイトの【こだわり条件】を
　参考にすることは、そりゃ重要です。




○―――――――――――――――――――――●



■皆さんがですよ、投資用マンションの
　購入を検討する際、
　

　どんなに賃料帯や専有面積の面で
　優れていたとしてもですよ、

　
　例えば、バス・トイレが別々ではない
　物件だと入居希望者の目に触れる機会が
　極端に少なくなりますので注意が必要です。



　大切なポイントなので
　もう一度言います。



　注意しなければならないのは、
　ネットで検索した時に、


　人気の条件に当てはまらない物件は
 “選ばれない”ではありません。




 “見てもらえない”です。




　選ばれないどころか、
　そもそも見てもらえない


　そう考えれば大事なポイントです。



　ご注意下さい。




●―――――――――――――――――――――○



■実際にどこでもいいので
　検索してもらえればわかりますが、


　なんでもかんでも【こだわり条件】に
　チェックをいれて検索しても物件は
　見つかりません。


　何度やってみても



＜＜ご指定の検索条件に該当する
　　　　　　
　　　　　物件はありませんでした…。＞＞



　となります。



　　．．．ご注意下さい(；一_一)






○―――――――――――――――――――○●○




　【２】買い時とは！？

　　　～マンションの選び方～




■現在、投資用不動産の購入を
　検討されている方が悩むのが、


　勧められたマンションで
　本当に良いのか！という事。



　当然です．．．(；一_一)




■『自宅ほどではないにしても、
　　高い買い物ですから。
　
　　購入に当たっては慎重に
　　ならないといけません。

　　だからこそ、マンション選ぶ時は、
　　いろいろと考えましょう。』



　なんて訳知り顔の専門家が
　書いた記事を見たことがあります．．．。



　ファンドがどうとか．．．



　もちろん、言論の自由ですが．．．



　そんなにヤヤコシイものではないと思うのですが．．．。



●―――――――――――――――――――――○



■基準・・・



　投資用マンションを販売する会社が、
　同じ時期に何件ものマンションを
　建てることはありません。


　構造設計の確認作業もありますし、
　何よりも建築時の融資が難しくなってます。


　一つの不動産会社の紹介する物件は、
　２種類くらいだと思います。
　

　だから、いくつかの会社・数件の中から
　選ぶのが一般的かもしれません。



　ただし、基本を抑えていなければ
　いくつ見ても同じです。


　迷うだけで、機宜を逃します。




■おそらく、投資用不動産を
　検討していて一番悩むのが
　本当に賃貸がつくのだろうか？


　ということだと思います。

　
　賃貸については、様々な要素が
　絡み合ってきますが、


　いくつかの重要な要素をあげると、



（１）ブランド性がある地域で
　　　便利である。



（２）相場が適正



（３）ターゲットの多さ

　　　　　・
　　　　　・
　　　　　・
　　　　　・



○―――――――――――――――――――――●



■【１．ブランド性】があるという事は、


　皆があこがれる地域です。


　渋谷・代官山・恵比寿や表参道．．．
　それだけで人が集まってきます。


　ブランド性がある地域で不動産を
　購入する事はそれだけ有利では
　あります。


　しかし、ブランド性のある立地の
　不動産だから良いとは言えません。


　ほんの数年前、港区でなきゃ嫌だ！
　という方がいらっしゃいましたが、


　確かに、昨年末の中古物件の
　取引金額はミニバブルと言えると
　思います。



　しかし、あれから数ヶ月・・・



　ほとんどの方が知っている港区の
　ある人気エリアは“値下がり”です。



　一部の業者以外は、査定金額が
　驚くほど低くなっています。



　今年に入ってから同業者の連鎖倒産。


　跳ね上がった分、
　どこまで下がるのかが心配なのです。



　中堅クラスの会社では

　『港区の○○では“買わない！”』
　

　そう決めている会社も実際にあります。


　公表されている『駅別●●●』などでは
　依然として高い上昇率を維持とされて
　いますが、


　たとえ、それが実勢価格だとしても



　それは、ほんの少しだけ前のお話しです．．．



　ご注意下さい(-_-;)




　逆に、跳ね上がることはなかった
　東側エリアでは、購入を希望する
　業者も多いようです。




●―――――――――――――――――――――○



■次に重要になるのが【２．利便性】です。　


　ターミナル駅からのアクセス・
　駅からの近さや、コンビニや
　スーパーの有無・


　また、公園(緑)・景観・情緒あふれる
　場所、歴史を感じる等。


　こういった付加価値のある
　住環境が重要となります。



○―――――――――――――――――――――●



■次に【３．ターゲット】となる人が
　通う職場や学校へのアクセスの
　利便性が重要です。


　一般的には東京駅や新宿・渋谷・
　品川駅など関東の主要駅からの
　アクセスが良いと非常に人気があります。



■先ほど、今は港区の一部の地域がダメ
　だというようなことを言いましたが、


　これは、場所の問題でなく
　購入時の価格の問題です。


　売却時の利益を大きく期待
　するのであれば、こういった
　商業地域の方が有利でしょう。


　逆に“安定”を重要視するのであれば
 【住宅地】を検討してみて下さい。


　好・不景気の流れのなかでも、
　商業地域ほどの価格変動は起きにくく、


　特に、現在のような下降トレンドでは
　“安定感”を発揮します！




☆基本的には上記のすべてに
　当て嵌まる必要はありません。



　と言うか、ありませんよそんな物(；一_一)




　ただ、次の点だけには

　ご注意下さい！




●―――――――――――――――――――――○



■【☆賃料相場】



 “利回り”が高いと多少の
　リスク対策になる事は、
　以前にご説明しましたが、


　しかし、利回りだけに目が
　いってしまうのは危険です。


　分譲各社が抱える管理会社の
　状態や方針によって、考え方に
　バラツキが出るとこですが、


　相場を見て、
　同じグレードのマンションの
　賃料が一万円以上低い場合は、
　注意が必要です。


　間取りの違いでそうとは
　言えない場合もありますが、
　
　設備面で差を付けている
　のであれば、どうでしょう？


　簡単に変えられないもの
　であれば、付加価値ですが、
　

　変えられるものは
　重要視する必要はありません。




■もし仮に


　皆さんが申し込みを入れた
　１０万円のマンションが
　

　契約前に他社で９万円で出ている事を
　知ったらどうでしょうか？



　現在の賃貸市場は有利な情報を、
　自分でインターネットで探す事ができます。


　同室で、募集する各社が違う
　賃料設定になることはありませんが、



　隣の部屋では．．．




　　．．．あります。




　相場はわからなくても、
　自身の部屋が高いか安いか？



　それくらいは、わかります(；一_一)



　それすらわからない借り手さんを
　期待するくらいなら


　買う前に一度くらいは
　相場を見たほうが良いのでは？






○●○―――――――――――――――――――●




　◇編集後記



■『買い時の真実（１）』


 “マンションの選び方”については
　ここまでです。



　午後の配信は“営業マンの選び方”に
　ついてお話しします。




■マンション経営のすべて
　第116号は、ここまでです！！


　午後はいよいよ最終回です！！









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2008.08.07  日本財政論点の真実

○●○―――――――――――――――2008.8.7●


　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.115＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんばんは！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■あと２回・・・・



　　何がだ．．．(；一_一)？？




○読者数2431――――――――――――――○●○



　◆第１１５号＜＜日本財政論点の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】日本財政論点

～これからの日本を生き残るには？～




■日本財政の問題点とは何か！？


　タイトルからして、読もうか
　どうしようか悩んでしまうよう
　なタイトルですが．．．(；一_一)



■今の日本の財政は、
　どうなっているのでしょうか？


“良くはない”という事は
　皆さん感じていらっしゃると思います。


　では、何が一体問題なんでしょうか？


　一言であらわすと、【長期債務】
　借金の存在が問題です。


　その借金の返済目処はたっておらず
　どんどん増えていっているが現状です。


　借金を減らすためには、
　収入を増やさなければなりません。


　【税金】ですね。


　その為に

　＜＜減税　⇒　景気の活発化＞＞


　間接的に税収を増やす政策と、
　直接増税する政策とがあって、


　国会でいろいろ話し合われているようです。


　今までの日本はどちらかというと、
　前者の政策を取っていたのですが、


　なかなか良い結果につながって
　いないのが現実です。


　ところで、借金額はどのくらい
　増えているのでしょうか？


　２００８年度末の予算で長期に
　抱えている国と地方の財務残高
　を見ると



◆国の長期債務は６１２兆円



◆地方は１９７兆円



　いくつか重複がありますが、それでも
　合計で約７７０兆円にもなります。



　この額は、日本の国内総生産（ＧＤＰ）
　の１５０％の額になるんです。


　先進国のほとんどは６０～７０％くらいの
　財務残高であると言われていますから、

　
　ずば抜けて高い事に気付かされます。



■では、年度での収支はどうでしょうか。


　２００８年度の一般予算の歳出・歳入の
　総額は約８３兆円です。


　◇内訳は

　税収が５３兆円。税収外収入が４兆円
　残りの約２５兆円が国債の発行です。


　つまり、借金をして将来世代に付けを
　回しているということでしょうか．．．。


　予算全体の約３０％である国債
　比率を一般家庭の家計に例える
　と異常さがわかると思います。


　
　世帯収入が５７０万円の一般家庭で、
　８２０万円の生活費がかかるから
　２５０万円の借金をして生活し続ける．．．


　ありえないませんよ(；一_一)
　


　そういう事情もあって、２００１年５月に
　小泉政権が財政を健全化するための目標


　【プライマリーバランス（※1）】の均衡を
　図るという構造改革の目標を表明しました。



　家計を５７０万円でまわるようにして、
　少しでも借金の元本を返そうという事ですね。


　しかし、問題の本質はこれだけではなく、
　少子高齢化が、さらに追い討ちをかけます。


　高齢化社会の進展によって、
　年金や医療など社会保証の
　ための予算は膨らんでいきます。


　逆に少子化が進む事で労働
　人口は減っていき、現時点で
　２，５００万人の６５歳以上の人口が、


　２０５５年で総人口の４０％！
　３，７００万人にもなると
　言われているのです。


　１５歳から６５歳までの人口を
　【生産年齢人口】といいますが、
　
　現在の６５％から５０％程度に
　落ちていきます。


　将来的には、少ない生産年齢人口で、
　多くの高齢者を支えていく状況になります。


　考えらることしては、少子高齢化が
　進む中で市場が縮小し、

　景気が後退していく恐れがある中で、
　日本が豊かであり続けるのは難しい
　ことかもしれません。



■私の言葉ではありませんが、


　このような状況を打破するために
　必要な事の一つとして


　現在、銀行に塩漬けされている
　１，５００兆円ともいわれている
　
　
　個人資産をいかに活用して増やして
　いくか！？ということかもしれません。


　日本人自身が、今現在持っている富を　
　いかに有効活用するかという意識です。



■個人としても、自助努力を考える必要性が
　強まっていくのは間違いなさそうですね。


　

　※1～解　説～【プライマリーバランス】

　　歳出と歳入。

　　国の収入と支出の釣り合い状態を見るもので、
　　国債費関連を除いた基礎的財政収支のこと。

　　国債の利払いと償還費を除いた歳出(一般歳出)
　　と、国債発行収入を除いた歳入(税収など)につ
　　いての財政収支です。

　　◎国の支出のことを『歳出』
　　　公共事業や外交などの一般的活動に要する
　　　支出で、国債の利払いと償還費を除いた歳
　　　出を『一般歳出』といいます。

　　◎これに対し、収入のことを『歳入』
　　　歳入は、国民から集めた税金と国債（国民か
　　　らの借金）による収入。

　　　税収で一般歳出が賄われていると、国の懐具
　　　合は正常な状態です。

　　　これを『プライマリーバランスが均衡して
　　　いる』といいます。

　　　表明したこの年の一般会計予算によると、
　　　プライマリーバランスは約１１兆４千億円の
　　　赤字となっていました。





☆★☆―――――――――――☆代官山駅前店★



　と、ここで＼(◎o◎)／！


【２】その前に、緊急の【お知らせ】です。



☆代官山のメインストリート八幡通り沿いの
　　一階店舗が空きます！！


　もともとはスーパーの系列店がセレクトショップ
　として入居していた場所です。


　２Ｆには代官山で有名な溶岩浴のお店があるとこです。


　代官山の一階店舗でこのサイズはなかなか出ません！
　ご興味のある方は代官山駅前店までお願いします。


　⇒＜＜代官山セントラル＞ ＞




○―――――――――――――――――――○●○



【２】地域貢献型多世帯賃貸住宅とは

　　　～新しいの賃貸住宅の形～




■【地域貢献型賃貸住宅】とは何か！？


　
　これは、高齢者や子育て世帯も
　入居しやすい支援機能を持つ
　賃貸マンションの事を言います。


　一階部分に各地のＮＰＯが入居し
　高齢者や子育てをサポートをする。


　もちろんＮＰＯの役割は、入居者のため
　だけではなく地域の活動拠点とします。


　◎介護・生活支援型は⇒【介護系ＮＰＯ】


　◎子育て支援型は⇒【子育て系ＮＰＯ】


　◎医療連携型は

　　　⇒在宅医療支援賃料所が、
　　　　それぞれの特性にあった
　　　　ＮＰＯをコーディネートする
　　　　ことになります。



　このよな地域貢献型賃貸住宅は
　少子高齢化時代の新しい賃貸住
　宅として注目されつつあるようです。

　
　このように社会福祉に役立つアパート
　経営を考える時代になってきたのかも
　しれません。





○―――――――――――――――――――●○●



　【３】編集後記




■もつ鍋・・・



　好きではないし、興味もない。


　一時期のブームに乗る事もなく
　今まで避けて来ました。


　ところが知人に連れて行かれた
　六本木にあるお店でイメージが
　変わりました。



　悪くないな．．．(；一_一)



　美味いじゃないか(^_^;)



　　　　　ここです！

　　　　　　 ▼
　　　　　　 ▼
　　　　　　 ▼
　
　＜　　　　　　　　　　＞


　と言いたいのですが、
　名前を覚えていないので
　
　興味のある方はご連絡頂ければ
　場所をお教え致します。



　『この暑いなか？』


　そうおっしゃらないで下さい。


　夏なんてあっという間です (-_-;)


　もうすぐ秋です。


　知っていて損はありません。


　すぐですから．．．。




■そして、突然ではございますが、
　私、鷹山からお届けするメールマガジン


　『マンション経営のすべて』は、


　次号がラストです。


　ほんの少しだけお休みを頂きます。




■マンション経営のすべて
　第115号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！







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2008.07.24  紛糾する消費税の真実

☆ａ ｎｅｗ　ｂｌｏｇ　

  負けるな！打倒“代官山賃貸ブログ”

　『コマザワンヌブログ』-鉄コン筋クリート-


○●○――――――――――――――2008.7.24●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.114＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんばんは！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■高校野球・・・・



　昨日の午前中に休みをもらって
　神宮球場まで行ってきました。


 『今年こそは(甲子園)！』


　なんて思っても世の中そんなに
　上手くはいかないもんです。

　コテンパンにヤラレテましたね。

　まっ、私の時よりはマシですが．．．(-_-;)


　毎年思うことがあります。


　見に行くと卒業生でもない方と
　知り合いになりますが、

　何故、母校でもないのに見に
　来る人がいるのでしょうか？

　何故、感動や涙を誘うのでしょうか？


　ある人は言いました。名前はわからなく
　ても“一所懸命”な姿が好きだからと。


　なんとなく気付かされたような気がしました。


　私のメルマガに感動もなければ
　涙を誘うこともない原因を・・・。



　また来年も行こうと思います。


　こんな時くらいですからね


　先輩面、ＯＢ面できるのも．．．(；一_一)



※現役選手達へ・・・

　夏の大会になると
　突如として現れるＯＢに


　ご注意下さい。




○読者数2437――――――――――――――○●○



◆第１１４号＜＜紛糾する消費税の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】紛糾する消費税

-その理由についての考察-　　　
　　　　　　　



■消費税の増税について
　取り上げられることが多いですが、


　普通に考えれば、増税って嫌です。


　しかし、今の日本にとっては
　誰かがやらなければならない
　事ですから


　政局与える影響が大きいだけに、
　福田総理の勇気は評価に値すると
　思います。


　報道するメディアによって民意の賛成、
　反対の割合が左右していますので　


　国民が増税をどのように受け止めて
　いるか、わかりにくい点もありますが、


　年金や医療保険の事を勉強すると、
　一概に反対ばかりはできない事情が
　わかってきます。



■例えば、

　国民の生活の根幹を支える年金制度。


　現状、基礎年金の３分の１は、
　国庫負担で賄われています。
　

　そう、つまり税金でまかなわれているのです。


　今、その国庫負担を２分の１に
　引き上げる話をしています。　


　それは一体なぜなんでしょうか？



■以前に年金問題の本質について書きました。


　◇第１１０号（08/5/20配信分）


　年金問題の本質は、


　年金の制度が世代間扶助の制度であるのに
　（下の世代が上の世代を支える仕組み）


　少子高齢化が進んでいる事が問題なのです。
　制度自体が揺らいでいるんですよね。


　年金制度は、作られた当初５人で１人の
　高齢者を支える事を前提に計算されいます。


　それが今、だいたい３人で１人を
　支えていると言われてます。


　あと２０年もすれば、


　２人以下の人数で１人の
　高齢者を支えなければならない


　と言われているんです。


　これを保険料だけで賄うとなったら
　若者にいくらの保険料がのしかかって
　くるんでしょうか？


　想像もできません．．．(-_-;)



■私、鷹山純は現在３０代ですが．．．


　私が６０歳となる頃頃には、

　ほぼ確実に２人以下で１人の
　老人を支える時代です。



　基礎年金の国庫負担が３分の１から
　２分の１に引き上げらる事は決まっ
　ているのですが、


　　　　　　　実は、


　　　　　　財源が


決まっていないのです！



　というか出すところがみつからない！


　これが現状です。


　年金のような重要な制度を
　正常化するための金額が
　

　どこかの財源を節約して　
　簡単に出来る金額ではない事に
　気付いているとは思いますが．．．。



■同じように国の医療費や
　福祉費も上がっていきます。


　今後の２０年で２倍程に増える
　という算定も出ているくらいです。


　それほどまで少子高齢化の
　インパクトは今までの日本の
　制度に影響を与えているんです。


　今後、年金費・医療費が
　爆発的に増えいくとしたならば


　誰かがそれを支えなければなりません。


　誰が負担するべきでしょうか？


　所得税や住民税を上げるべきでしょうか？


　それとも嗜好品であるタバコや
　お酒の税金をあげるべきでしょうか？


　・・・その方が暴動になる気がしないでも
　ないようなそんな気が．．．ナントナクですが。
　
　
　何も変えず、年金保険料を増やして、
　若者に負担を強いるべきでしょうか？


　それは無理かな？


　このように考えると、
　消費税を増やすという考えは、
　平等な負担の方法なのでは？


・お金を沢山持っていて
　使った人が、税金を払う。


・日本で生活している
　外国の方にも払ってもらう。


・若者も、高齢者も同じように払う。


　そういう観点で、年金制度を
　維持していこうという考えだとしたら、
　平等のような気がします。


■問題の本質を見ずに
　好き嫌いで判断すれば
　言いたい放題になるでしょうが


　『日本の未来
　　　　
　　　高齢者には安心を

　　　　　　若者には希望を』


　どっかで聞いたような言葉になりますが、
　好き嫌いで判断することほどシンプルな
　ものないですよね。


　何が良いのか？見えてこない。


　だからこそ立場の違う人が話し
　合える場が必要なのでは？


　あるようでないそのような場が
　もう少しだけ多いと、

　メディアだけに左右されてしまう
　ような状況も減っていくのでは？



■しかし．．．


　ゼンゼン投資の話とは関係なかったな。


　こういう事もありますので


　ご注意下さい(；一_一)






○―――――――――――――――――――○●○



　【２】大学生の部屋探し事情

－親の所得増・仕送りは減少！－



■大学生の平均家賃・・・



　　いくらでしょうか？



　“６０，０００円”


　　
　　　　　　です。



　私の大学時代のアパートの
　家賃が７５，０００円でしたから


　今になって思えば、
　かなり幸せだったのかな。



■全国賃貸住宅新聞によると


　東京の早稲田・明治・日本大学など
　東京・神奈川・千葉・埼玉にある


　１７の私立大学に今年入学した父兄に
　アンケートを調査を行なったところ


　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼


◎敷金・礼金　　２０万８５００円
　

◎　家　賃　　　　５万９２００円


◎生活用品費　　３２万５００円


　
■マンションは例外ですが、


　学生の入居者が多いアパート物件の場合
　５０，０００円台後半が一般的であり、


　６０，０００円台になると、
　入居が急に厳しくなるのが現状です。


　男女別で見ると、女子学生の入居実態は
　約１００，０００円と、だいぶ高くなります。


　女子学生のほうが、セキュリティが
　しっかりした物件に住みたいという


　要求が高い事が原因となって
　いる事が考えられます。



■両親からの仕送り額については、



　“平均９５，９００円”



　過去最低を更新しました。


　平均家賃を差し引いた
　生活費が平均３７，０００円。


　１日あたりの生活費が
　１，２２３円ですから、
　

　バイト無しでは生活がなりたたない
　学生が多くなっているようです。


　かと言って、
　両親の年収が下がっているのか
　と言うと、そうではないようで、


　寧ろ、増えている！
　という点が興味深い点かもしれません。
　　
　
　◎世帯年収５００万未満の仕送り額は


　　　　　　【８５，２００円】



　◎世帯年収が１，９００万円以上の場合、


　　　　　【１１５，４００円】


　と、収入ほどの差はありませんでした。


　子供には以前ほどの仕送りをしない
　という考え方のあらわれとも言えそうです。



　親の仕送りを期待した
　甘い学生生活を
　

　なんて考えを
　改めるのならお早めに．．．


　ご注意下さい。






○―――――――――――――――――――――●



　【３】編集後記




■夏・・・



　暑い夏・・・


　ジッとしているだけでも汗が出る夏・・・


　ビール・カキ氷・シャーベット・


　冷やし中華　⇒　シャンプー？？？



　なんでこの発想になるのか
　理解出来なかったので書きました。


　山形市の
　『メンズへアリズム』を始め，


　今では横浜の
　『ヘアステーションサイトウ』


　足立区のヘアサロン
　『HAIR　CRAFT　Goro』


　で好評なのが、
　カキ氷器でかいた氷と混ぜた


　“冷やしシャンプー”


　や、氷とシャンプーを
　シェイカーでシェイクした


　“カクテルシャンプー”



　『冷やし中華はじめました』とか

　『麦茶冷えてます！』


　なら見たことありましたが、



 『シャンプー冷えてます！』


　はなかったです。



　驚くのが体験者の感想に
　不評がないことですが、
　

　美容院がコンビニよりも
　多い“代官山”では、
　

　まだ見つかっておりません。


　見つかり次第ご報告致します。





■マンション経営のすべて
　第114号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！










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2008.07.14  新しい賃貸住宅の真実

○●○――――――――――――――2008.7.14●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
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    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.113＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん
　　おはようございます！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■ｉＰｈｏｎｅ・・・・




　先週の土曜日の午後３時頃。


　契約で原宿を訪れた時に見た長蛇の列。


　興味のない私とお客さにとっては
　理解を超える光景でした。


　私達が契約の為、先方の業者さんの
　会社に入って数分後．．．


　嵐のような雨と風。


　間一髪！セーフ


　でも、その頃．．．長蛇の列の事が気になって
　契約どころではありませんでした。


　ご苦労様です(-_-;)


　別にイヤミじゃないですよ。


　単なる“ひとりごと”ですから．．．(；一_一)







○読者数2458――――――――――――――○●○



◆第１１３号＜＜新しい賃貸住宅の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】新しい賃貸の住宅の形

　-戸建賃貸がはやっている－




■賃貸住宅の新しい形として
　今、注目を集めているが



　『戸建（タイプ）賃貸住宅』です。



　これまでのアパート・マンションに代表
　される集合タイプではなく、一棟一棟を
　独立させた形態の賃貸住宅なのです。


　物件の所有者の転勤等、諸事情
　により引越さなければならい場合、


　「数年後に戻る事、ローン残債を
　　考えれば、売却は難しいか・・・」


　「空き家にするのなんてもったいなさすぎる」


　「転勤の間だけでも
　　誰かに貸せないだろうか・・・」


　という理由から賃貸市場に
　出てくることがほとんどでした。


　今でもその傾向はあり『定期借家契約』が
　増えている理由の一つでもあります。


　しかし、ここ最近の変化として目立つのが、
 “資産運用・賃貸経営”を目的とした戸建
　賃貸が全国的に広がりつつある点です。


　戸建と言っても、“戸建風”なものもあり
　ます。“テラスハウス”と呼ばれるものが
　それに近いものです。



■地域によって、借りるメリットもあります。


　例えば、新生地所がある“代官山駅周辺”


　ここ代官山で住宅を探す場合に
　多くの人が悩む問題があります。




　なんでしょ(・・?




　賃料が高い！




　じゃないですよ．．．(；一_一)




　ハイ、正解です(^O^)／


　『駐車場』です。


　代官山周辺で平置きの駐車場は稀少です。
　機械式の駐車場ならありますが、


　それだと、大型車や特に
　ハイルーフ車の駐車は不可です。


　もともと時間貸しの駐車場と違って、
　月極め駐車場情報はあまりネット上
　に掲載されません。


　これは費用対効果が合わないのと、
　平置きの駐車場であれば広告を
　いちいち打つ必要がありません。


　代官山で平置き駐車場になれば
　３０人待ちです＼(◎o◎)／！
　なんて珍しくありません。


　弊社、代官山駅前店では、戸建などの
　持ち主の方と直接接触して駐車場情報
　を収集する努力をしてはおりますが．．．



　ショ～ジキに話してしまいます．．．



　メンドクサイ．．．(；一_一)



　はい。本気で言ってます（笑）




■“裏”言いましょうか！



　“時間がかかるわりに儲けが少ない”



　ありませんか？

　『駐車場なら周辺にありますから
　　直接問い合わせてみて下さい。

　　うちを通しちゃうと仲介手数料が
　　かかっちゃいますから．．．』


　なんて、親切なんだかよくわからない言葉を．．．。


　そうです！メンドクサイんですね。


　※うちは言いませんよ(^_^;)



■本当は（空き）あるの知ってるんですけどね。
　高級マンションの地下に．．．ひっそりと。


　高額物件の場合、駐車場付きは
　セールスポイントになります。
　

　そのセールスポイントを
　貸主がそう簡単に切り離しません。


　同マンション内でも、ある一定の
　賃料を超える部屋には、なかったはずの


　“ハイルーフＯＫ”の駐車場の
　権利が突如として出現します。


　真実です(-_-;)




■これが戸建やテラスハウスになると
　ほとんどの物件が駐車場付きです。


　先ほどの高級マンションは駐車場の
 “権利”の発生です。駐車場料金は別です。


　これが戸建・テラスハウスの場合、
　ほとんどが駐車場代は家賃に含まれています。


　建物自体のスケールやグレード等、
　個人の感覚もあるでしょうが、


　敷地内に駐車スペースがあるのと
　ないのとではだいぶ違います。
　特に雨の日なんて．．．。


　私の知り合いで、駐車場を自転車で
　５分くらいのとこに借りている人がいますが、


　私は嫌です。



■結論を言うと、マンションやアパート
　じゃなければダメ！という時代じゃ
　ないのです。


　経緯として、狭い土地を有効に使い
　高い収益性を実現できる商品として
　開発されたことがあります。


　狭い土地をどうするか(・・?


　戸建を賃貸用にして、有効利用していく
　というのも今後の不動産投資の流れです。



　コインパーキングという
　活用方法もありますけどね。






○―――――――――――――――――――○●○



【２】見出し・文章入りの物件紹介

－東京Ｒ不動産にみる不動産広告－




■東京Ｒ不動産という不動産会社を
　ご存知でしょうか？


　今、不動産賃貸業で非常に人気のある会社です。
　
　

　で、何が人気なのかというと


　見て頂ければわかるのですが
　非常にシンプルです。
　

　物件情報にコメントとコラムを
　つけて紹介されている店です。


　非常に魅力ある物件、特色ある物件を
　同社のスタッフが現地に行って確認し、


　その魅力を伝えるような見出しと
　コラムにするとの事です。


　写真も多く、イメージを
　含まらせる文章。
　

　正直、見ていて楽しいサイトに
　なっていると思います。


　外観写真や間取り・条件を確認したら
　すぐに次のページへ・・・

　というサイトが多いと思いますが、


　ここの場合、滞在時間は
　他社よりも長いと思います。
　

　解析したわけじゃないので
　断言できませんが、長いと思います。


　見てて楽しいですもん。



　まっ、代官山周辺情報なら
　うちのブログの方が
　面白いですけどね(；一_一)



　絶対．．．。



　きっと．．．



　どうでしょ．．．



☆代官山駅前店『代官山賃貸物件ブログ』

　“匿名”で毎日更新です。

　




○―――――――――――――――――――――●


　【３】編集後記




■実名報道・・・


　難しい問題があると思いますが、

　私は、このような時はいいのでは？
　なんて思ってますので言っちゃいます。


　駅前店の『藤原　克明』です。　
　

　金曜日、お客様のご案内で
　「行ってきまぁす！」と
　元気良く店を飛び出したその５分後．．．


　「すいませんパンクした
　　ようなので後お願いします。」


　お客さんと一緒ですから仕方ありません。

　駅前店の“ブログの人”と一緒に
　暑いなか現地へ向かいました。



　どこかに擦ったかナンカしたのでしょう．．．




 “パンクしたよう”ではなく“破裂”です。




　広い通りでした．．．



　わかっていたよね．．．(；一_一)



　車に疎い二人が炎天下の下、　
　汗だくの修復作業⇒タイヤ交換
　

　オッサン二人の一日は、
　タイヤ交換で終わりました．．．。



　ここで！

　初公開！二人の素顔！？

　鷹山＆賃貸ブログの人を公開します！


　⇒修復作業風景
　　（鷹山　純）＆（代官山賃貸ブログの人）






■マンション経営のすべて
　第113号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！










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2008.07.07  ２００８年・夏の真実

☆ファン急増！？
　　　代官山周辺賃貸物件情報満載！！

　　書いているのは・・・
　　私(鷹山)ではありません(^_^;)

　　大好評！『代官山賃貸ブログ』はこちらから
　　　

○●○―――――――――――――――2008.7.7●



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    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.112＞＞―――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●


■今年は・・・・




　『今年の夏は暑くなる』



　毎年言っているような気がしますが、
　暑いんでしょう。



　既にこの暑さに、すべての
　ヤル気を奪われている私は



　．．．．不安です(；一_一)




○読者数2465――――――――――――――○●○



　◆第１１２号＜＜２００８年・夏＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】不動産投資について考える

　　　　～マンション経営の今～　　　
　　　　　　　


■そもそも不動産投資って
　どういうことなんでしょう．．．？


　本日は、ちょっと基本的な事に
　立ち返って考えてみたいと思います。



■不動産投資とは、投資目的で不動産を
　購入する事ですが、その目的はというと



　☆値上がりを目的とした

　　　　　【キャピタルゲイン】と



　☆家賃収入を目的をした

　　　　　【インカムゲイン】

　　　　　　　　　　の２つがあります。



　バブル時、値上がり益が
　目的であった不動産投資は


　非常に投機的なもので、資産家や医者、
　弁護士といった富裕層の投資でした。


　バブル以後は、過剰な値上がりを
　期待せずに長期的に家賃収入を
　得る事を目的とした投資に変化していきました。

　バブルで高騰していた東京都心部の
　地価は下がり、金融機関の融資基準
　等も制度化された事、

　特に年金問題が世間を賑すようになっ
　てからはサラーリマン家庭での所有も
　目立つようになりました。


　今現在の不動産投資の目的は
 “家賃収入”が一般的になっています。


　この家賃収入は、投資マンションの
　売却時にも大きく影響してきます。


　そこで一つの基準となるのが

　　　　　　　　　　【利回り】です。




■利回りとは、投資額に対する
　一年間の利益の割合です。


　１０００万円で購入した不動産の
　年間家賃収入が１００万円あれば、
　利回りは１０％です。


　これは『表面利回り』と呼ばれる
　最も簡易な計算方法ですから、

　実際の収益利回りとは誤差がありますが、
　ある程度の判断基準となります。



■もう一つの大切な基準があります。
　

　それは家賃収入が

　　　“長期間・安定的”
　
　　　　　に入るかと言うことです。


　どんなに高い利回りの物件であっ
　ても実際に家賃収入が入らなけれ
　ば、絵に描いた餅です。
　

　ですから“表面的な利回り”が良ければ
　必ずしも良いとは言えません。


　最終的には【純収益利回り】という
　細かい計算が必要になります。




■大事な事を言います。



　最近の投資マンションの
　利回りは４％～５％くらいです。


　ですが、先ほどの表面的な利回りを
 “良く見せかけた”販売会社もなくはありません。


　相場よりも賃料設定が高すぎるということです。


　中古のマンションやアパート経営の場合、
　７～８％以上の物件もあります。


　確かに利回りの高さは魅力ですし
　リスクマネジメントにはなります。


　ですが、利回りという点だけに
　目がいってしまうと、必ず失敗します。


　長期的に考えて家賃収入が
　安定して入りやすい場所かどうか？


　大切なポイントはここです！


　この安定的な賃料収入が、
　売却時の価格にも影響してきます。



■ここ数年、イギリス・中国（上海）の
　地価高騰があります。

　投資家が購入した不動産が
　翌年には値上がりしていました。


　今でもシンガポール中心部の
　マンションは約２年前の２倍です。


　２年前５０００万円が今では約１億円です。
　その広さは、約８０平米強。これはシンガ
　ポールでは少々小さめの広さです。


■投資家に共通していることが、
　貸さない・住まないの状態を
　１年以上続けていることです。


　日本でも汐留のツインパーク等で
　その事例はありましたが、数が違います。


　貸すか！？売るか！？の様子見状態．．．。
　それでも上がるんです！



　何故か(・・?



　各国・各都市、共通していることがあります。


 　　【駅近（交通利便）

　　　　　　・周辺の開発】です。


　サブプライム問題の影響から
　
　『もう遅いのでは？』
　
　なんて考える方もいらっしゃると思いますが。


　遅くはありません。タイミングです。
　すっと同じ状況はないのです。


　今良くなくても賃料さえ安定的に確保出来る
　場所であれば、十分チャンスはあります。




■余談ですが、シンガポールの
　ホテルに売却の話があります。


　桁がだいぶ想像を超えていきますが、
　ご関心のある方はご連絡下さい。





○―――――――――――――――――――○●○



　【２】　２００８年・８月

　-Amavel　mansion　series-





■いよいよ新生地所ブランドの



　『アマヴェル(Amavel)

　　　　　　マンションシリーズ』



　の第５弾が０８年夏・竣工します！



■今回は、西武新宿線・急行で一駅目の



 “　鷺　ノ　宮　”　です(^^♪



　　投資マンションでは珍しい
　　“第一種低層住居専用地域”の物件です。



　　　　物件の詳細はこちらからどうぞ！

　　　　　　　　　　　　 ▼
　　　　　　　　　　　　 ▼
　　　　　　　　　　　　 ▼

　　　　　　ＳＨＩＮＳＥＩ 　　ＤＥＳＩＧＮ
  　Amavel　mansion　series　No.5

　　       “Amavel　Saginomiya”





○―――――――――――――――――――――●



　【３】編集後記




■第１１１号で書きましたが


　開通しました!


　『副都心線』


　書いたからには見ておかないと！
　そう思い行ってきました渋谷駅！！


　“駅構内図”を見て
　　ビックリ＼(◎o◎)／！です。



　よく作ったな。。。。(；一_一)



☆⇒渋谷駅構内図




■マンション経営のすべて
　第112号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！









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2008.06.10  副都心線開通直前！光る駅の真実

○●○――――――――――――――2008.6.10●


　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
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    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.111＞＞―――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんばんは！鷹山純です。


○●○―――――――――――――――ひとりごと●


■疲労・・・・



　先日、社員と同じ部屋で
　寝る機会がありました。


　繰り返される無呼吸の時間。

　心配になりました (・・;)


　よっぽど疲れていたのでしょう。


　彼は言いました。

　眠りながらです。


　そう、夢の中まで疲れていたのです。

　かわいそうに　(-_-;)


　「ふぁ～ア」（←あくび）


　そして．．．



　「眠いッ！！！」



　と、眠りながら大～きな声で叫びました。


　僕は言ってやりました。



　『大丈夫。ちゃんと眠れているよ。』



　午前３時．．．でした(；一_一)
　




○読者数2492――――――――――――――○●○



◆第１１１号＜＜副都心線開通直前！
　　　　　　　　　　　　　　　　　光る駅の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】開業直前！緊急速報！！

　　　-副都心線開通で光る駅-




■東京西部、埼玉県及び神奈川と
　都心部と結節点池袋・新宿・渋谷の
　三大副都心を走る地下鉄


　『東京メトロ副都心線』


　開業まであと４日！
　６月１４日開業です(^^♪


　２００１年の着工から８年。
　和光市～渋谷間（20.2ｋｍ）を
　結ぶ駅数は１６駅。

　⇒＜副都心線１６駅＞


　和光市で東武東上線に、小竹向原で
　西武有楽町・池袋線と相互直通運転。


　２０１２年には渋谷駅で東急東横線と
　相互直通運転の為、現在渋谷駅-
　代官山駅間では地下工事が進んでいます。



■日本で最初に走った地下鉄は
　

　『銀座線（昭和２年１２月３０日開通）』です。


　早川徳次が鉄道と港の調査研究に
　ロンドンを訪れ、網の目のように発達
　する地下鉄網を目の当たりにし、

　東京の発展には地下鉄が不可欠だと
　考えたのが大正３年（１９１４）です。


　開業当時の様子ではありませんが、
　戦時中の銀座線の（青山一丁目駅までの）
　様子は

　映画『地下鉄（メトロ）に乗って』に出てきます。



■現在の池袋―渋谷間は山手線で１６分。
　副都心線（急行）なら１１分まで短縮されます。


　現在、ＪＲにも埼京線がありますが、
　渋谷での乗換えが遠すぎてとても不便です。


　さて、最初の開業から８０年後に開通する
　副都心線で光のあたる駅はどこになるの
　でしょうか？


　池袋・新宿・渋谷ではありません。
　もともと光があたってます(；一_一)


　特に注目なのが



　『北参道駅』　です。



■～北参道～


　都心部にも関わらず神宮の森に囲まれた
　閑静な街であり近く有名なとこで言うと
　国立能楽堂があります。

　周辺に原宿や代々木といったスポットが
　ありながらもいまひとつな街がここです。


　今迄は『千駄ヶ谷』。


　「今日はどこ行く？」
　

　「千駄ヶ谷(^^♪」


　とはなりませんよね。

　特に女性だけとなれば、
　昼時のＯＬさんくらいでしょうか？


　その千駄ヶ谷が『北参道』として
　生まれ変わります。


　各駅周辺の商店街（組合）は
　どこも力入ってますが、


　ここ北参道（旧千駄ヶ谷商店街？）は
　気合の入り方が違う気がします。


　飲食店の動きもだいぶ変わって
　きているようですし、注目です！


■昨日、内閣府から景気拡大局面が
　数ヶ月前にピークを迎え、後退局面に
　転じている可能性を示唆しましたが、


　後退していく中で、伸びきった街が
　さらに伸びていくにはは、何かしら
　大きな動きが必要です。


　そうでなっかった街に大きな動きが
　あると言うことは、伸び率で考えれば
　大きな期待が持てます。





○―――――――――――――――――――○●○



　【２】日本人は保険が好き！？

　　～日本人は投資が嫌いなのか～　




■先日、大手生命保険会社から
 “逆ザヤ”解消のニュースが流れました。


 “逆ザヤ”とは、

　保険の契約者に約束した保証利回り
　（予定利率）に運用実績が及ばない
　状態の事を言います。

　今まで保険会社の破綻の原因とされ、
　大きな社会問題となっていたのです。
　
　それが、ここにきて大手生命保険会社
　『日本生命』と『第一生命』が　

　逆ざや状態を０８年３月期決算で
　解消する見通しであるとニュースが
　流れた出たのです。



■ここ数年、１０年くらいでしたでしょうか
　逆ザヤが騒がれておりました。


　生命保険の人気はガタ落ちだったのだと
　予想される方が多いかと思いますが


　生命保険・・・

　どのくらいの人が加入されているのか
　データでご紹介いたします。



■【暮らしと金融なんでもデータ】

　　　-金融広報中央委員会-


　
　なんと、日本の全世帯の８７．５％が
　何かしらの保険に加入しているのです。
　


　多い＼(◎o◎)／！



　そして、普通死亡保険金の世帯での
　平均も高く３２６９万円にもなるのです。


　そして、月々の保険の支払いはというと
　月々約４万３８００円です！！


　上の保険料を３０年間、払い続けた場合
　総額いくらになるでしょうか？


　なんと＼(◎o◎)／！！


　１５７６．８万円も支払うのです。
　
　

　保険は、自宅についで大きい
　買い物といわれている所以ですね。


　そう言えば、私の友人は結婚して
　子供が生まれ１億円の生命保険に
　加入したって言ってましたが、


　家よりデカイな．．．


　最近になり、『金なくてさァ今』が
　口癖になっていると風の噂で
　聞きましたが


　どうなんでしょ　(；一_一)




■では、他の投資についてはどうかと言うと



　【家計の金融資産の構成図】


　◇貯蓄の割合　　　　　　　　５４．６％
（銀行預金＋郵便貯蓄）


　◇保　　険　　　　　　　　　　２５．３％


　◇有価証券　　　　　　　　　１５．８％


　◇その他　　　　　　　　　　　４．３％



　株などの有価証券の割合は、
　たったの１５．８％しかないんです。
　

　金利ゼロの銀行預金が５０％も
　ある国は他にありません！！


　日本人は、貯蓄と生命保険に
　投資している民族です！かな．．．(・・?
　　


■それではアメリカはどうでしょうか？


　◇貯蓄の割合　　　　　　　　１３．０％
（銀行預金＋郵便貯蓄）　


　◇保険　　　　　　　　　　　３２．０％


　◇有価証券　　　　　　　　　４５．０％


　◇その他　　　　　　　　　　　７．０％



　貯蓄が、たったの１３％しか
　ない事には驚かされます　(-_-;)


　アメリカと日本は違うんだよと
　思われる方も多いかもしれません。


　しかし、アメリカ人の多くは学歴に
　関係なく、簡単な会計ソフト使い、

　自分の資産をバランスシートで
　表現できるそうです。


　投資に対するスタンスや教育の
　土壌が違うとはいえ、少しは見習う
　べきかもしれません。


　以前にも書きましたが、

　早稲田大学や東証が小学生対象に
　行なう夏休み株式セミナーが人気を
　集めているのは

　日本が変わってきた証かな？


　勉強して、資産を増やしていこう
　という意識が多くの人に芽生えれば、
　
　マインドだけでなく、投資の技術を
　学ぶ事が必須になるかもしれません。


　日本人の、安全確実・元本保証でなければ
　嫌だというメンタリティでは
　
　国際競争に乗り遅れるだけではなく、
　これからの少子高齢化社会で生き残っ
　ていく事も難しいかもしれません。





○―――――――――――――――――――●



　【３】編集後記



■皆様の周りにどっから見ても
 “不動産屋”という人いますか？


　先日、同業者の会社を訪問した
　時のことです。大きな会社でした。


　新入社員らしき多くの若い社員の
　方々とすれ違いました。



　『お疲れ様です。あっ！？』


　『お疲れ様で～す。あっ！？』



　ずっと、思っていました。

 「いらっしゃいませ」．．．だろ(；一_一)



　言われてみたいものです。

　『鷹山さんって外資系っぽ～い』とか。。。



　【職業あてクイズ】

　ハズされた記憶が、私にはありません。
　

　でも、本人にそんな意識がない
　のにズッバズッバ当てられると、

　軽く傷つくものです．．．(；一_一)


　ご注意下さい。





■マンション経営のすべて
　第111号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！









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2008.05.20  年金問題の真実

○●○―――――――――――――2008.5.20●



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　　　■　■
    ■  ■　【マンション経営のすべて】





○＜＜Vol.110＞＞――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　こんばんは！鷹山純です。




○●○――――――――――――――ひとりごと●



■経験・・・・



　ある小学校の２０代の先生が言いました。

　『指示待ち人間の子供が増えている
　原因は、自分の子供さえ得すれば
　それでいい。

　そう思ってる親が何でも先回りして
　解決しようとするからなんだ。

　本当はいろんな経験をしながら大人
　になっていかなければならないのに・・・』


　まっ、様々なご意見あるでしょうが、
　確かに経験は大切かな？


　さてっ！
　第１１０号です！！（笑）


　ちょっと気になっただけなんで．．．(；一_一)




○読者数2488――――――――――――○●○



　◆第１１０号＜＜年金問題の真実＞＞



○●○―――――――――――――――――★



　【１】年金問題の本質とは！？

　－そもそも一体何が問題なの？－




■さてさて!(^^)!

　今回は【年金問題】です！
　

　最近まで、社会保険庁が
　年金記録の紛失で騒がれ
　てましたよね。

　　
　年金は国民の生活を守る
　制度の根幹の一つです。

　　
　それが今、
　揺らいでいるんです　＼(◎o◎)／！



　年金が破綻する！！！



　年金の支給額が減る！！！



　いろいろと騒がれておりますが、
　年金問題のそもそもの本質とは
　いったい何なんでしょうか？



■年金問題の本質とは、


　そう【世代間扶助】の制度にある！


　と、いきなり言われてなぁ～(；一_一)

　
　ですよね・・・


　すみません・・・

　


■【年金】は世代間で支え合う制度で、


　下の世代の人が、上の世代の人の
　生活を支えるという制度なのです。


　一般の生命保険会社の年金プランと
　混同する事もあると思いますが、


　実は違います。


　自分が払った保険料を、国が運用して、
　増やして返してくれる仕組みにはなっていません。


　働けなくなった高齢者の生活は、
　若い人が支えるという考えなのです。



■問題の本質は

　年金を受給する高齢者が
　増え続けているのに対して


　年金保険料を支える若い世代の数が
　＜減っている事＞と＜力を失っている事＞
　なんです。　


　制度は人口が増え続ける事を前提とする
　時代に作られた制度なんですよね。



　そして、これからの年金保険料を
　払う若い世代の多くは、

　自分が払った保険料より多く
　もらうことが出来ない事が考えられます。


　また【フリーター】等、日雇い労働などの
　問題も大きく関係してきます。


　ただでさえ生活が成り立っていない人が


　『年金なんか払いたくない！！』


　という気持ちから【未納問題】に
　発展しています。


　『今の生活の為・・・』


　『どうせもらえないから・・・』


　気持ちはわかります！


　そうは言っても年金は
　やっぱり払わなきゃいけないもんです。


　損得問題からも、万が一働けなく
　なった時に障害者年金などを受け
　取れなくなるし、

　何よりも倫理的に、高齢者を
　支えてあげるのは当然です。


　『じゃあ、若者は我慢しろ！！』

　という事なのでしょうか？


　そこが、この問題の難しいところ
　なのです。今の日本は、世代間
　格差が広がりつつあります。


　そう！


＜＜金持ち爺ちゃんＶＳ貧乏兄ちゃん＞＞


　かな？


　お金持ちの高齢者は、多くの
　貯蓄を持ちながらも受け取った
　年金をさらに貯蓄にまわしている
　という現実があります。


　若い世代ではニートやフリーター、
　派遣社員という生き方も今では
　当たり前です。


　＜自分ひとりのギリギリ生活＞

　　　　　　と

　　＜一人暮らしの気軽さ＞


　が、結婚できない（しない）
　若者を増やしている原因でもあります。


　力のある高齢者が、力のない若者から
　吸収しているかのような現実が問題なのかもしれまん。

　この問題は特にそれが難しいのです。



■政治・・・・


高齢者　＞　若者　


　投票率は、

　６５歳の投票率が６５％

　なのに対して

　２５歳の投票率は２５％。



　世代間格差を是正する仕組みの
　難しさが政治での改革の難しさなのでは？


　若者の年金離れは進んでいくなか、


　年金制度の存続までが、
　危ぶまれる事はなくとも
　
　支給額の減額は覚悟する
　必要性はありそうですよね。


　そう考えれば、将来に向けての
　何かしらの自助努力は当然なのでは？



　ご注意下さい。





○――――――――――――――――――○●○



　【２】ブロードバンドがカギ！？

　－新規入居者の１００％が利用！－




■賃貸マンションで
 【ブロードバンド】の導入が進んでます。



 【ブロードバンド】とは、

　ＡＤＳＬ回線や光回線を使った
　高速インターネット接続サービス
　の事です。


　いまや、このブロードバンドが、
　賃貸探しの絶対必要条件になっ
　ているそうです。


　新規入居者の利用は、


　なんと１００％＼(◎o◎)／！


　日本人のインターネット利用者の
　割合は約７割だそうです。


　もう、ほとんどの人がインターネットを
　使っているという事です。


　このブロードバンドサービスは
　賃料の上昇につながったり、
　
　下落のストッパーになったりと
　入居の促進になるようで、

　特に無料で使用できるインター
　ネットサービスが人気があるようです。


　入居者の生活の質が向上してきた
　事により、マンションの設備充実が
　一つの流れなのかな？





○―――――――――――――――――――●



　【３】編集後記



■マインドマップ・・・・



 「頭の中の整理法」が、脳開発ブームも
　追い風になり脚光を浴びているそうですね。　


　ここ１．２年で広まってきているのが
　英国人トニー・ブザン氏の『マインドマップ』


　☆マインドマップのイメージはこちら
　⇒ 『Ｍｉｎｄ  Ｍａｐ』
　
　☆マインドマップについて
　⇒ 『Ｍｉｎｄ　Ｍａｐ　解説』
　

　神田昌典さんの主催で
　トニー・ブザン氏の講演会が
　開催されたのは、３年前だったかな？

　ブザン氏が来日した時で、
　３００人以上の出席者がいたと
　記憶しています。
　
　もちろん私もその中に・・・。


　講演は、通訳付きで進講。

　　　　　 ▼
　　　　　 ▼
　　　　　 ▼

　　“ブザン氏”話す　
　　　　　↓

　  　 場内大爆笑！ ＼(^o^)／
　　　　　↓

　　  “通訳”話す　
　　　　　↓

　　　遅れて僕、苦笑 (￣▽￣;)



　皆さん英語が出来たようです・・・。


 『英語が話せるようになろう！』


　そんな事を自分に誓いながらの帰り道。


　だから憶えてます．．．(；一_一)


　あれから３年。


　・・・・。




■マンション経営のすべて
　第110号は、ここまでです！！


　またお会いしましょう！！









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2008.05.12  サブプライムローンの真実

○●○――――――――――――――2008.5.12●




　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.109＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん
　　おはようございます！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■ゴールデンウィーク(ＧＷ)・・・・




　知人のご主人の会社(某外資系)は１１連休！

 “外資”でも日本にあるとＧＷがあるのか？


　　　知らなかった．．．(；一_一)



　私は、一日働いて一日休み。


　　　余計に疲れる．．．(-_-;)


　そう言えば、代官山駅前店の店長は、

　　この１・２ケ月ずっと出勤？

　　　一日も．．．お休みナシで？


　　　　絶対疲れてると思う．．．(；一_一)





○読者数2497――――――――――――――○●○



◆第１０９号＜＜サブプライムローンの真実＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



　【１】サブプライムローンの影響

　　　～活気付く賃貸市場！？～




■日本の不動産市場では、

　サブプライムローン問題の
　（以下サブプラ）影響なども
　あり投資が鈍化傾向にある
　とみられているようです。


　ここ数年、外資系金融機関から
　融資を受けた方も少なくはないと
　思いますが、


　実は、四月に入り、その外資系
　金融機関が続々と新規申し込み
　の受付を中止しています。


　ご存知の方も多いと思いますが、

　外資系金融機関の多くは融資後に
　その案件を証券市場へ持ち込みます。


　しかし、サブプラ問題の影響で
　証券市場は動かなくなっている為、


　外資系金融機関としては受付を
　中止する他、選択肢がないのです。



　当初は、

　『４月になれば．．．』


　そんな声もあったようですが、
　現実は撤退への秒読み？


　のような気がしてます。




■さて、米国ではどうなのかと言うと、


　全米各地で住宅ローン未払いが増加し、
　融資銀行も巨額の損失を計上しました。


　フロリダ州やアリゾナ州での
　住宅価格の落ち込みは激しく、


　最盛期と比べ３割以上値下がりした
　住宅物件も出てきているようです。


　しかし、一方では住宅価格の上昇が
　依然として続いている地域があるのも
　事実で、


　バブル末期に分譲住宅の販売を
　進めてきたデベロッパーが


　昨年後半から、
　資金難で建設ストップ⇒破産・倒産した
　プロジェクト・企業が増えています。



■このことは今年に入ってからの
　日本の不動産市場でも似た
　傾向が見れます。


　広島にある某企業では
　地価の高騰に加え、
　

　建築費の上昇の影響等で、
　プロジェクトの中止。


　取得したマンション用地は
　そのままになています。


　ＹＡＨＯＯなどの倒産情報などで
　ご覧頂くとわかりますが、


　特に建設・建売業者の倒産は、
　今年に入り連日のように続いています。




　因みに、この『ＹＡＨＯＯ倒産情報』

　　チェックするのは私の趣味です．．．

　　まっ、あまり良い趣味とは

　　言えないですけど．．．(；一_一)




■話しを米国にもどしまして(^_^;)


　自宅差し押さえによる強制立ち退きで
　賃貸住宅を求める世帯が増えているようです。


　『新規賃貸契約なら賃料を現行
 　の２割程度は引き上げられる』
　（地元ＰＭ会社※）


　ＬＡやＮＹなどの主要都市では、
　賃料が依然として２桁台で上昇
　し続けているようです。




■米国で起きた事が日本でも．．．


　そう考えると、実はチャンスは
　まだまだあります。
　
　
　日本の富裕層の動きは
　世界が注目しています。


　次の【２】でもお話しますが、


　『日本だから！』


　という海外投資家・企業もまだあるのです。




　　※解説～ＰＭ会社～

　　　ＰＭ＝プロパティマネジメントの略。

　　　不動産価値を高めるために所有者から
　　　委託を受け、経営運営管理を代行して
　　　行う業務のこと。





○―――――――――――――――――――○●○



　【２】投資加速化！

　　～ニルマル・プレーム・
　　　　　　　コーポレーション社～




■先程、お話ししたとおり


　サブプラ問題の影響を受けた
　日本の不動産市場は、
　

　投資消極化の動きが広がる
　傾向にあると見ている人もいます。


　確かに、市場の活性化を支えて
　きた海外ファンドが動きを鈍らせ
　ていることは事実です。


　今年の夏頃には多くの物件が
　売り出される可能性があります。


　しかし、


　＜＜だからこそチャンスあり！＞＞


　＜＜これからが積極投資の時期である＞＞


　そう考える投資家が、不動産取得を
　積極化させる動きも出てきています。




■関西圏を中心に活動するニルマル・
　プレーム・コーポレーション社の
　バジャジ氏(投資家）は、


　ここ数年高騰した日本市場は、
　投資が鈍ったことで、価格も停滞、


　物によっては下がるものも出始める
　今こそ投資に適した時期であり、


　不動産を取得・運用する環境が
　整っている日本市場は他国に
　ない多くのメリットがある。


　そう見ているようです。



■具体的には３つあり



＜１＞投資環境

　短期保有を前提としたファンドと違い、
　バジャジ氏のような投資家の場合、
　中・長期保有が前提となります。

　その為、世界最高水準の日本の
　管理・運営面でのノウハウは投資
　対象の魅力の一つとなっています。



　
＜２＞透明性

　同じアジアの国では中国・韓国等の
　不動産も投資対象として魅力的と
　言われてはいますが、

　謄本に何人もの持ち主が記載され
　ているケースが多々あり、信用性は
　低く、

　取引に際してもさまざま形で
　“汚れたマネー”が横行することも
　少なくないようです。

　マイナスイメージが非常に大きい
　それに比べ、日本市場の透明性は
　圧倒的に優れているのです。




＜３＞ファイナンス

　日本はファイナンスがしっかりしている
　点で、他国に比べると、不動産を取得
　しやすい環境にあることも日本市場の
　魅力のひとつです。



■日本のように投資環境に恵まれた国が
　シンガポール・マレーシアになりますが、


　これらの国々は日本とは違い、
　外国人が土地を持つことが
　出来ない国なのです。


　不動産投資そのものが
　成り立たないということです。



■今後、海外の投資家が日本での
　不動産取得に動き出すかどうかは
　注目です！


　実際にそうした動きは出始めています。


　ですが、外国人投資家には、
　外国人が日本での不動産取得は
　難しいのでは？というイメージが
　根強くあるようです。


　だからこそ、バジャジ氏の
　ような投資家が牽引役となり、


　海外投資家へ日本の不動産の
　魅力を紹介していく活動は、


　今後の国内不動産市場にとって
　大きな動きとなることは間違いありません。



　注目です！！！





　　☆会社概要

　　　・会社名：（有）ニルマル・プレーム
　　　　　　　　　　コーポレーション社
　　　・所在地：大阪市　中央区
　　　・資本金：１５００万円
　　　・代表者：ケイ・エス・バジャジ





○――――――――――――――――――――●



　【３】編集後記



■Ａ３８０・・・・


　先日『赤坂サカス』でビックリしました！


　エアバス社が開発した超大型航空機を
　導入したシンガポール航空がやりましたね！

　約２帖の個室・２３インチの液晶
　テレビを備えたファーストクラス。

　隣り合わせの席にある中央の
　仕切りを外せば就寝時には
　ダブルベッドに早変わり！
　

　呼び名は『スウィートクラス』で
　シンガポール往復が８５万円！！


　高いのか安いのかよくわかりませんが．．．


　旅行のＪＴＢも早かった(>_<)
　シンガポール経由のブルネイ
　７日間が２人で３６４万円！


　７日で３６４万円＼(◎o◎)／！


　まっ、私みたいな飛行機嫌いには

　　今まで以上でも以下でも

　　　あまり関係ありません。

　　　　特にシートを倒す機会も余裕も

　　　　　ありませんから。。。(；一_一)





■マンション経営のすべて
　第109号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！









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2008.04.24  営業マンが出逢ったお客様・・・(２)

○●○――――――――――――――2008.4.24●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.108＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん
　　おはようございます！鷹山純です。




○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■代官山・・・・



　月額賃料１００万円前後の物件。。。


　今までは、誰が住むむんだ？

　住んでどうするんだ？？


　正直、そう思ってました。


　いるんですね。。。

　探している人はちゃんといるんですね


　しかもたくさん(；一_一)
　

　すごいな。。。




○読者数2485――――――――――――――○●○



◆第１０８号
＜＜営業マンが出逢ったお客様・・・（２）＞＞



○●○―――――――――――――――――――★



【１】マンション経営が

　　　　　　　お奨めな人達とは！？

～営業マンが出逢ったお客様達・・・＜２＞～




■前回に続きマンション経営が
　お勧めな人達のパート＜２＞です。


　さぁーーー！
　第１０８号スタートですッ！！！！



　※ご覧頂く分には、そんなに気合は
　　必要ございません。書くのにちょっと
　　必要なだけです。。。(-_-;)



　今回は前回に比べてちょっと異色かな？




■年収２０００万以上の個人事業主の人


　そんなにお会いする機会が
　多いわけではないのですが。。。(；一_一)


　例えば、外資系の巨大法律ファームで
　働く弁護士さん等が例です。


　いやね、実際にお会いすると、
　アメリカのドラマの世界みたいなんです！


　東京の丸ノ内や六本木の高層ビルで
　働いていてスッゲ～かっこいい！！　
　

　　　なんとなくですよ(^_^;)

　
　そこで商談する私も、かっこいい！


　　　だからなんとなくそんな気が．．．ね。



　マンション経営は、どちらかというと
　初心者的な投資手段です。


　アクティブにお金を運用する方々は、
　もう少しリスク商品を選択します。


　弁護士の先生方は、素人が手を
　出せないような投資をやっていそ
　うなイメージもなくはありませんが、


　実はマンション経営をしている方は
　非常に多いのです。



　なぜでしょうか？



■まず、年収が２千万円以上ある
　という事がポイントです。


　実は、年収が２千万円あると所得税と
　住民税をあわせて５００万円近く納税
　している計算になります。


　　　サラリーマンの平均年収かよ。。。(；一_一)


　３千万円以上の年収がある方は、
　なんと１千万円以上の納税額です！！


　日本の累進課税の税制度だと、
　最高税率帯の場合、給与が増えた分
　の半分が税金になってしまうのです。



　３千万円の人の給料が
　１００万円アップしたとしても
　

　その内半分の５０万円は、
　税金になってしまうわけです。


　この納税額をなんとかしようと
　考える方が多いのです。
　

　２千万円以上の高額所得者が
　マンション経営をした場合、


　最初の３年間だけで、約２００万円
　くらいの税金の戻りが期待できます。



　この効果は大きい！！



■２００万円も税金に戻りがあれば、
　多少のリスクは回避出来るでしょうし、


　繰り上げ返済をして、
　返済額を下げる事もできます。


　まっ、高額所得者の個人事業主の方なら


　『そんだけもらってんだからさぁ
　　老後の心配なんかしなくたって
　　いいんじゃないの？』


　というご意見もおありでしょうが．．．


　実は心配しているのです。


　なぜなら、個人事業主であるという事は
　つまり！国民年金しかないのです。

　（※弁護士の場合は、弁護士用の
　　　　年金基金があるそうです。）


■自分が生きている間は、
　もちろんたくさん給料がありますので、


　裕福な生活も出来るし、
　家族を養っていけると思うのですが、


　もし、万が一の事があったら
　大変ですから、高額所得者とはいえ、
　家族を守る手段は必要です。


　マンション経営はそのような人達の
　保険かわりによく使われるのです。


　たくさん給料ももらって、将来のために
　マンションを何件も持つなんて．．．


　ちょっとズルイ。。。(；一_一)



　いや、スゴイ！！！





○――――――――――――――――――○●○



　【２】今年の賃貸繁忙期速報！

　　－入居者募集コストが上昇！？－




■今年の繁忙期の明暗を明けたのは




　【　ネット戦略！　】




　今年の繁忙期の問い合わせは、
　飛び込みの来店者数が減り、

　
　逆に増えたのが


　【ネット】⇒【ホームページ等】

　
　この流れ！！


　ネットからの反響数が２倍以上に
　増えた不動産屋もあるそうです。




■細かい要望をお客様が調べる時代？
　


　インターネットの検索の仕方が
　高度化しつつあり、希望の賃料や
　設備だけではなく


　大通り沿いを避けて、騒音が少ない
　物件を探したり、新着物件だけを
　集めたりと非常に高度化しているのです。


　そんな中で成功している不動産会社は
　細かい情報を発信するネット戦略に
　取り組んだ会社のようです。




■広告料アップで家主に負担が増える傾向？



　お客さんの検索が高度化する
　傾向がある中で反響をアップ
　するためにはキャンペーンが
　必要になります。


　それでは今年、成約率が高く
　人気のあったキャンペーンとは！？



　◇１位　敷金・礼金ゼロ

　◇２位　フリーレント（※１）

　◇３位　仲介手数料割引

　◇４位　連帯保証人なし

　◇５位　プレゼント？



　以前は、礼金２ケ月・敷金２ケ月が
　通常でしたが、礼金・敷金ゼロになると、


　管理する不動産会社の収入が
　なくなってしまいます。


　そこで家主と交渉して、
　管理促進費を賃料１ヶ月分もらって


　礼金ゼロキャンペーンを打つわけです。



　なんでもかんでも“ゼロ”
　とはいかないようです。

　ご注意下さい。



◆～解説～【※１.フリーレント】

　賃貸借の形態の一つで、入居後賃料を
　支払わずに、一定期間貸借すること。
　一般的には、一時金等を支払い、共益
　費又は管理費を支払う。
　　
　従来は、オフィス系賃貸で利用される
　事が多かったが、最近は居住系賃貸で
　も利用されることが増えてきた。
　
　フリーレントを使う理由として．．．

　その部屋だけ賃料を下げると、既存入
　居者からの賃料下げ要求や、売却する
　ときに問題が発生します。
　その為、賃料は下げずにフリーレント
　という手法を用いるのです。





○―――――――――――――――――――――●



　【３】編集後記



■当初、気になった本当の理由は、
　私の知り合いの息子さんの名前が
 「しおん」で、同じだったからな
　のですが。。。(；一_一)


☆代官山のオススメ情報です。



『JAPANESE CUISINE 紫苑（シオン）』



　都内高級日本料理店の味が
　現代風にアレンジされるとこう
　なるんでしょうか？


　お昼のメニューの見た目と
　量には結構ビックリしますよ！

　代官山料金ではありませんし、
　味は保証します。
　
　代官山に来たら
　是非一度よってみてください。

　場所は、弊社代官山駅前店の
　すぐ目の前にあります。


　代官山駅前店の店長達も
　よく利用しているようです(^^♪


※この記事の掲載にお店の許可は、
　特にとっておりませんので、

　「新生地所のメルマガを見た！」

　と言っても何もないと思います。
　ご注意下さい。




■マンション経営のすべて
　第108号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！









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2008.04.08  営業マンが出逢ったお客様・・・(１)

○●○―――――――――――――――2008.4.8●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.107＞＞――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。



○●○――――――――――――――ひとりごと●



■完治・・・・



　長かった虫歯治療も
　いよいよ次回で終了です。


　本当に長かった。。。


　長かった分、スタッフの方々に
　お会い出来なくなる寂しさはありますが。


　これで終わりです。


　読者の皆様には、私の歯の状態など
　知ったこっちゃないでしょうが、


　まっ“ひとりごと”なんで．．．(；一_一)




○読者数2494――――――――――――○●○



◆第１０７号
＜＜営業マンが出逢ったお客様・・・①＞＞



○●○―――――――――――――――――★



【１】マンション経営が

　　　　　お奨めな人達とは！？

～営業マンが出逢ったお客様達・・・①～




■日々、いろいろなお客様に
　お会いさせて頂いております。


　まっ、営業だから当たり前なんですけど．．．


　いつもヒマな営業ほど
　嫌なもんないですよね(；一_一)


　ただですね！毎日のように
　いろいろな方と出逢っていくと、


　この人マンション経営が
　ピッタリだなぁ～という方が
　必ずいるんです！


　もう“必然的”といっても
　いいんじゃないでしょうか（笑）


　さて(^_^;)
　
　どのようなお客様でしょうか？



　それは．．．．



■【４０歳以上・小さい子供】


　４０歳以上で、小さなお子様の
　いらっしゃる方が実は、
　
　非常にマンション経営を始める
　メリットのある方なのです！！
　
　

　なぜでしょうか(・・?



　お子さんがいらっしゃる方の多くは
　生命保険に加入されていると思います。


　子供がまだ小さい時、万が一の事が
　あった場合に備えなければと思うのは
　当然です。


　残された奥さんと子供の事を考えたら、
　何かしらの対策は必要ですよね。



■生命保険の話になりますが、


　実は４０代になると、保険料が
　大幅にアップしてしまいます。


　保険会社や保険の種類によって
　細かい金額は変わってしまうのですが…


◇３０代の保険料を１とすると



◇４０代の保険料は１．５２(+_+)



◇５０代の保険料は２．９＼(◎o◎)／！　


　になってしまいます　



　つまりですね！！


　ライフプランの見直しする上で
　４０代・５０代で保険に加入
　せざる得ない人が、


　マンション経営を保険のかわりとして
　考える事は、非常に有効なのです。




■あともう一つ、マンション経営を
　始めた方がいい人たちとは。。。



　それは
　【住宅をお持ちでない人】です。



　というのは、お勤めの会社の社宅など
　福利厚生がしっかりしていたとしても


　定年後・・・・
　
　
　社宅を出ていかなければならい現実が
　その後の生活に重く圧し掛かります。


　住居を借りようにも、住居費を年金の中から
　捻出しなければならないとしたら大変です！


　もちろん、社宅だから日々の出費は
　抑えられる。だから貯蓄が多く出来る！


　そんな方もいらっしゃるでしょう。


　しかし、日本人の平均寿命は


　【男性７８歳・女性８６歳】


　である事を考えれば、
　死ぬまで賃貸暮らし
　というのは如何なもんでしょ？


　経済的なリスクがあるのでは？



　『人生８０年時代』
　
　と呼ばれた日本社会が、


　『人生９０年時代』

　と呼ばれるのもそう遠くないでしょう。



■男女の平均寿命を考えれば、


　愛する妻が、長生きして困らないよう
　何か残してあげたい。。。


　そんな方に

　“マンション経営”を

　始める方が多いのも
　不思議ではありません。





○――――――――――――――――――○●○



【２】多様な契約方法で入居率アップ！

～入居者のわがままに
　　　　　応じる新プランの登場！？～




■不動産賃貸業で、契約バリエーションを
　複数揃える傾向が増えてるようです！


　マンションのオーナーさんや、
　これからマンション経営を始めようと
　考えていらっしゃる方にとって

　
　非常に気になるのが

　

　【　入　居　率　】



　より借り手のニーズに応えた
　プランで他社との差別化を図
　ろうという不動産会社が増え
　ているようです。



■例えば、少々変わった例でいうと

　
　入居者が、
　内装を自由に変える事ができる
　物件があります。


　さらに！その工事の施工費を
　不動産会社が５０万円まで負担
　するというプランです。


　入居者決定までは、
　ネット広告掲載から約一ヶ月。


■この物件は、

　もともとリフォームが必要な
　物件で、その見積もりが５０万円。


　どうせ、多額なリフォームを
　するのであれば、
　入居者に内装を任せては？

　
　そんな発想からだそうです。


　なんでもやってみるもんですね(；一_一)



■今後は、このような企画に
　近いプランが増えてくる
　可能性はあります。


　ありますが．．．


  （入居者が壁紙やフローリングを
　選べるといったプランとか．．．）


　業者負担で壁紙が自由に選べれば
　文句を言う人はいないでしょうが、


　お部屋選びの基準を“壁紙しだい”
　とする入居者も珍しいでしょうから


　マンション経営の基本は

　　　 “立地”　
　
　にあること、お忘れなく。



　ご注意下さい。





○●○――――――――――――――――――●



　【３】編集後記




■“入社式”に“入学式”


　新しい事が始まるのって
　ワクワクします(^^♪


　私の知り合いは．．．．

　入学式の最中に子供の顔が
　よく撮れないからと、
　だいぶ前に出て撮りに行ったら



　『お父様、御席へ．．．』



　と、注意されたそうです。



　・・・・(；一_一)



　子供よりも先に、初日から先生に
　注意されるパパが娘に嫌われる
　のも時間の問題かな？


　来年以降に入学されるお子様が
　いらっしゃる方は、


　くれぐれも、ご注意下さい。





■マンション経営のすべて
　第107号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！









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2008.03.21  そもそも１Ｒって。。。



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　☆お楽しみキャンペーンは今月まで！！



○●○―――――――――――――2008.3.21●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.106＞＞――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。



○●○――――――――――――――ひとりごと●



■もうすぐ・・・・



　新生地所の近くを流れる『目黒川』


　昨日、雨のなかの川沿いを
　一人歩きながら思いました。


　この雨も止み、数日すれば
　桜も花も咲き始めるかな？


　もう、目黒川はそんな雰囲気です！！




　だから何？？？



　・・・・。



　いや、これといって
　思い付かなかったもんで(￣▽￣；)




○読者数2496――――――――――――○●○



◆第１０６号＜＜そもそも１Ｒって。。。＞＞



○●○――――――――――――――――――★



　【１】マンション経営のメリット

　～いったい何がお得なんでしょう！？～




■最近、マンション経営の話題に
　触れる事が少なくなっていました(-_-;)



　と、いう事で久し振りに



　『マンション経営』


　についてです！^_^;




■そもそもマンション経営とは、
　いったい何がお得なんでしょう！？



◇～レバレッジ効果～

　・自己資金以上の効果がある！



　通常の投資を思い浮かべてください！
　（銀行預金、株、国債等）
　
　
　そうです！


　投資効果は投資した
　金額によって決まります。


　投資金額３００万円の場合、
　３００万円に対して、金利や
　配当金がつきます。　


　つまり、お金のある人だけが、
　お金を増やせる世知辛い
　世の中なのです(>_<)



　マンション経営のメリットは、
　銀行融資を受けて購入する事で、



　【実際の投資額以上の

　投資効果が見込めるという点】です。



　子供の教育費や住居費などで、
　将来に向けて十分な貯蓄ができない！！

　そんなサラリーマン層には、
　是非！検討して頂きたい投資手段です。




◇～生命保険～

　・保険の見直しができる！



　マンション経営のローンは、
　住宅ローンです。住宅ローンには、



　『団体信用生命保険（団信）』



　という保険が付随してきます。



　団体信用生命保険というのは、
　返済の途中に、万一の事があった時、


　保険会社が本人に代わって、
　ローン返済をする制度です。


　住宅ローンは、ほとんどの場合が
　長期にわたって組むことになります。


　死亡や高度障害など、
　万一のリスクがあると


　残された家族は非常に困ります。(-_-;)


　そのリスクを回避する為に、
　住宅ローンを組む人々で
　保険に加入し、もしもの時は
　皆で助けよう！ということなのです。


　（これは借りる側・貸す側、双方に
　　とってのリスクマネジメントになります。）



　つまり、マンション経営をするという事は、



　【ローンの残債と同じだけの保険】



　に、加入した事になるのです。


　掛け捨ての生命保険は、
　保険期間が終了すると　
　ほとんど何も残りません。


　しかし、マンション経営の場合は、
　マンション（実物資産）が残ります。



　そう考えると．．．？



　保険を見直したお金を利用して、
　マンション経営を始めると

　保険の効果も見込みながら、
　老後の年金の対策も出来てしまう
　というわけなんです。


　注目です！！！




■さてさて、話しは変わりますが
　「マンション経営」と聞いて．．．



　『電話営業（勧誘）』



　と思い浮かべる方も
　少なくないのでは(；一_一)


　マンション経営の販売戦略と聞くと、
　電話による“販売活動”とお考えの
　方もいらっしゃるようですが


　それは、ちょっと違いますね。


　電話による営業活動の目的は
　お客様からアポイントを頂き
　訪問するというのが一般的です。



■ところが最近、変化もあるようです。


　新生地所では３年ほど前から
　インターネットを使った


　『反響営業』という
　方法に注目しています。


　実際、インターネットを使用した
　営業戦略は、他業種でも最近
　よく見られるようになってきています。



　『電話』　　ＶＳ　　『ネット』


　　　どちらがお好み？



　って、聞くまでもなさそうな
　気がしてしまいますが　^_^;



　これまた

　注目です！！？





○●○――――――――――――――――――●


　【３】編集後記




■『目黒川沿い』のお店は、
　桜のシーズンになると
　ビックリするくらい賑わいます。


　賑わうといっても

　　　↓↓

☆第97号【編集後記】（07／10／22配信）

　　　↑↑

　のような若者はいないと思いますが、
　とにかく(>_<)ものすごい人です！



　夜桜も捨てたもんじゃありませんが
　ゆっくりされたい方は、早朝です！


　興味のある方は、
　桜が満開になる頃の早朝に
　足を運ばれてみてください！！



　さぁ～～～と言うことで


　桜の“満開”までは、
　あっという間でしょうから、


　いつまでも花粉などに
　ヤラレテル場合じゃありません！


　そろそろッ“全開”でいきましょうー！！！




■マンション経営のすべて
　第106号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！









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2008.03.11  首都圏賃料の今！


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○●○―――――――――――――――2008.3.11●



　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
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    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】



○＜＜Vol.105＞＞――――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。



○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■春・・・・




　春、もうすぐ桜のシーズンですね。
　

　でも、今年の花粉の勢いを思えば


　お花見なんて悠長なこと言ってられません。


　
　ご注意下さい　(；一_一)





○読者数2473――――――――――――――○●○



◆第１０５号＜＜首都圏賃料の今！＞＞



○●○―――――――――――――――――――★




 【１】首都圏平均賃料アップ！？





■『フォレント』を運営するリクルートが、

　

　２００８年１月度の
　月次レポートを発表しました。



■そのデータを見ると・・・


　首都圏全体では




　ナント＼(◎o◎)／！




　【２．２％】の上昇！（前年同月比）



　景気が悪くなってきた感がありますが、
　住宅の賃料は去年と比べて、上昇という
　結果がでました。


　さらに、東京都だけに限ると、


　【３．４％】の上昇です。
　　　　　　（前年同月比）



　特に注目すべきは、



【城南・城西地区】



　５％以上の伸びを見せるなど、
　かなり好調な結果となりました。



■その他の地域では．．．．


　千葉県市川市・船橋市では
　東京を上回る上昇率（６．２％）

　しかし、同じ県内の柏市では
　２．７％の減少でした。



■自身の居住用として購入する
　場合にも言えることですが、


　マンションは買う場所によって、
　将来の賃料にかなりの差があります。



　当初から貸し出すことを目的とする場合。


　将来的には貸し出す可能性のある場合。



　いずれにせよ、場所をよく吟味して
　購入を検討する必要があります。




　ご注意下さい(；一_一)






○―――――――――――――――――――○●○




　【２】ＪーＲＥＡＴ海外不動産運用解禁





■東京証券取引所　は、


　【　Ｊ－ＲＥＡＴ　】が運用資産に


　“海外不動産”を含めることを


　認めるとする上場制度改正を


　２月２８日に発表しました。



■これまでの【Ｊ－ＲＥＡＴ】は、


　海外の不動産を保有することができず、
　投資先が国内に限定されていました。


　一方、国内不動産市況が低迷を
　始めると、５つものＪ－ＲＥＡＴが


　上場中止・解散を行うなど、
　閉塞感も強まってきていたのです。




■今後．．．．


　今後【Ｊ－ＲＥＡＴ】の資金は、
　海外不動産に動き始めることは
　間違いありません。



　日本の不動産よ．．．．




どうなってしまうんだ！！




　ご注意ください(；一_一)






○●○―――――――――――――――――――●




　【３】編集後記




■４月になれば新入社員も
　入社してきます。


　楽しみですか？



　元気いいですよ～～～




　勢いありますよ～～～(^^♪




　その勢いのまま成長していく
　元気な新入社員がいれば、


　いつのまにか元気のなくなっ
　ている新入社員もいます。


　まっ、どちらも成長ですが


　毎年、思います．．．．



　ご注意下さい。。。(；一_一)





■マンション経営のすべて
　第105号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！










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2008.03.04  敷金のすべて

     
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○●○―――――――――――――――2008.3.4●


　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】



○＜＜Vol.104＞＞―――――――――――○●○



　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。


○●○―――――――――――――――ひとりごと●



■変異・・・・



　ツライ季節です(-_-;)

　私の場合、２月に入った頃から
　毎年キツクなり．．．．


　“花粉症”のことですよ。


　ところがコナイ！
　今年はつらくないのです(^^♪





　何故だと思います？？？





　私も知りません．．．．(￣▽￣;)



　体質かなんかが私の知らないところで
　変わったんじゃないでしょうか？



　まっ、ひとり言なんで．．．(；一_一)





○読者数2362――――――――――――――○●○



◆第１０４号＜＜敷金のすべて＞＞



○●○―――――――――――――――――――★




　【１】「保証人からの
　　　　　　　　　　　敷金控除請求」

　　～敷金と滞納家賃は
　　　　　　　　　　相殺できる！？～





■異変は、私の身体だけに
　起こっているわけではないようです。

　フジテレビの午後７時台の番組が
　週６日！クイズ番組になるそうです！！


　ほぼ毎日“クイズ”


　夕食に集中出来るかどうか
　私にはよくわかりませんが．．．.



　さて、そこでクイズです！！



　．．．.　(；一_一)




■問題です！？



『あなた(家主)が貸している
 マンションの入居者が家賃を
              滞納をしました。』


　そこで入居者に督促をしたところ、
　入居者はこんなこと言ってきました。。。
　


　『預けた敷金から滞納分を
　　    差し引いてください。』



　さて、この言い分は
　まかり通るのでしょうか？



■回収できればいいのでは？
　そう言うご意見もおありでしょうが、


　判例では、


【敷金は賃貸借期間終了後に、
 入居者に“返還請求権”が発生する】


　とあります。


　実は、入居中は敷金をもって、
　滞納家賃と相殺することはできません。

　ですから、入居者は滞納した分の
　賃料を支払わなければならないのです。



■例えば、ご自身が連帯保証人に
　なったと考えてみてください。


　どうやら、自分が連帯保証人になった
　賃貸借契約で滞納が発生したらしい。。。


　「入居者本人からの回収が
　　困難なので保証人である
　　あなたが支払ってください。」


　業者さんから、そのようなことを
　言われた場合で、もし敷金がまだ
　たくさん残っていたとしたら、
　

　『先に敷金から差し引いてくれよ！』


　と、言いたくもなりますが、

　実は、これもできません！



　ダメです！！



　連帯保証人も、滞納分を
　敷金から差し引く事を主張
　することは出来ないのです。



　ただし！



　退去後は別です。
　主張できます！



■これは、入居者側に対しての
　話しであり、貸主（家主）の
　方から差し引くことは可能です。



　ご注意下さい。





○―――――――――――――――――――○●○




　【２】「ウィル賃貸保証　
　　　　　　　　　　　事業停止！？」

　　　～１月の代位弁済停止～





■関西の中堅滞納保証会社


⇒　『　ウィル賃貸保証　』

　
　が、事実上の事業停止状態に陥りました。




■２月５日（火）未明．．．．


　『１ヶ月の間　休業いたします
　　ご迷惑をお掛けいたします。』


　という張り紙を残して、
　一切連絡が取れなくなったようです。


■原因は資金繰りの
　悪化にあるようです。

　社長が私的に会社の
　資金を流用し、

　取締役の解任騒動が
　でたりしていたようです。

　少し前には、

　保証ができなくなる旨を
　書いた内部告発文書が
　取引先に出回ったとか．．．．



■ご存知かと思いますが、

　改正建築基準法施行による
　建築確認の長期化に伴う

　着工の遅れなどに伴った
　資金繰りの悪化を理由に、

　今年に入り連日のように
　土木・不動産関係の会社が
　倒産しています．．．．

　

　もちろん、降り止まない
　雨はありません。

　この連鎖的な現状が永遠に
　続くとは思えませんが、


　保証会社の選定については、
　その実績や会社の規模を

　きちんと把握することが
　必要になってきていると言えます。



　ご注意下さい。






○●○―――――――――――――――――――●




　【３】編集後記





■冒頭の『ひとりごと』でも言いましたが、
　

　花粉症にならないってのは、
　なんて素晴しい事なんでしょ！


　花粉に悩まされたことのない
　人にはわからないでしょうが、


　私の場合、毎年この時季は
　人と話すのもメンドクサクなるんです。



　それが．．．.




　今年は．．．.




　いやァ～素晴らしい　＼(^o^)／




　あっ！


　そうそう！今年の確定申告は、
　３月１７日（月）までですよ。


　納税になる方、


　ご注意ください。




■マンション経営のすべて
　第104号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！









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2008.02.19  ～マンション経営緊急事態！？～Ⅲ



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○●○――――――――――――2008.2.19●


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    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】




○＜＜Vol.103＞＞――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。


○●○――――――――――――――ひとりごと●


■多忙・・・・



　今日は２月１９日


　早いなァ...



　いつの間にか
　バレンタインデーも過ぎてるし...


　何事もなく過ぎ、
　気付けば終わってるし...



　今年、女性社員は...


　きっと忙しかったんでしょ(-_-;)



　去年までくれてた近所の子供も...


　忙しかったに違いない。




　まっ、ひとりごとですから....(；一_一)





○読者数2361――――――――――――○●○



◆第１０３号＜＜マンション経営非常事態（３）＞＞



○●○―――――――――――――――――★


　【１】家主驚愕！
　　　マンション経営非常事態！？
　　　
　　～京都更新料返還訴訟の
　　　　　　　　　その後を追う～（３）




■以前に取り上げました


　『京都更新料裁判』



⇒　☆第７５号【２】（０７／５／１５配信）

⇒　☆第８９号【１】（０７／８／２８配信）




■そうです。
　あの『京都更新料裁判』です。

　既に支払った更新料５０万円の
　返還を求めて争っていた裁判の判決が
　１月３０日京都地裁で下されました。


　※概要についてはこちらをご覧ください
　　　　　　　
　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼

　　【京都更新料裁判】




■争点となったのは、


　【消費者契約法・第１０条】


　これにより“無効”となるか
　どうかでした。

　これは、契約内容が消費者の
　利益を一方的に害する場合は
　無効とする条項ですが、


　これについて京都地裁・裁判長は、

※『更新料の法的性質は
　
　“年間賃料の前払い”

　　であり、賃借人は更新料と賃料の
　　合計を出損として認識している。
　　賃借人はそのような点を踏まえた
　　上で他の物件と比較選択すること
　　ができる。』


　そう指摘したうえで


※『本件更新料約定の内容は
　　明確である上、その存在及び
　　更新料の金額について原告は
　　説明を受けている事実からすると、
　　本件約定が原告に不足の損害・
　　不利益をもたらすものではない。』

　とし、消費者契約法第１０条による
　無効とは言えないとしました。



■実はこの裁判、多くの管理会社や
　家主からとても注目されており、

　判決当日も駆けつけた管理会社社員・
　家主の数は１００人を超えました。


　【貸主勝訴】を告げる垂れ幕


　　　　“更新料有効”


　　　　“全面勝訴”


　（ＴＶニュースでよく観るアレです）

　これを前に喜びの表情とともに、
　歓声があがるなか、

　「ほっとしたなぁ」と安堵の表情を
　浮かべる人も多かったようです。



■しかし＼(◎o◎)／！


　借主側はすでに控訴してます。

　まだこの裁判は
　終わってはいないのです。。。


　もし仮に、遡って更新料の返還が
　認められるような事態になれば

　消費者契約法が施行された
　平成１３年４月以降に

　受け取った全ての更新料が
　返還訴求訴訟の対象となる
　可能性は否めません。


　ご注意下さい。




■～解説～【消費者契約法‐第１０条】

　＜消費者の利益を一方的に害する条項の無効＞
　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない
　規定の適用による場合に比し、消費者の権利を
　制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契
　約の条項であって、民法第１条第２項に規定する
　基本原則に反して消費者の利益を一方的に害す
　るものは“無効”とする。】





○――――――――――――――――――○●○


　【２】イールドスプレッドを考えよう！

　　　～まだまだ魅力！　
　　　　　　　　日本の不動産市場～　　　　




■“イールドスプレッド”


　って聞いたことありますか？


　ナイ？。。。(；一_一)


　イールドスプレッドとは、
　１０年もの長期国債との
　差をいいます。


　安全な国債との利回りを比較した時

　国債よりも高い利回りであれば、
　投資をする人も多いということに
　なります。


　逆に、不動産投資の利回りが
　国債と同等、もしくはより低ければ、

　国債に投資をした方がいい！
　という判断になります。



■実はですね、
　日本の“イールドスプレッド”は、
　

　ずっとプラスです＼(◎o◎)／！


　つまり、国債に投資するよりも、
　不動産に投資をした方が、
　お徳だということなんですね(^^♪



■アメリカの場合・・・


　ここ最近マイナスが続いており、
　自国の不動産を買うよりも、

　海外へ投資をした方が
　良いという判断があるようです。

　その中で、イールドスプレッドが
　プラスの日本については、


　『日本の不動産は
　　　　まだまだ“買い”だ！』


　という判断を受けているようです！！

　この“イールドスプレッド”が
　マイナス（－）にならない限り、

　日本の不動産はまだまだ“買い”だと
　判断する投資家も多い点を見ても、

　世界的にみれば、動き出したばかりの
　日本の不動産にはまだチャンスがあります！


　“イールドスプレッド”


　これもまた、

　ご注意ください。




■～解説～【イールドスプレッド】

　長期金利から利回りを引いた数値。
　株価と金利との関係を見る数値で、
　代表的なものとして国債など債券と
　投資価値を比較することが多い。

　特に基準となるのが１０年物国債の
　指標銘柄の利回りである。
　（現在は、新発の10年物国債の利回り）
　適正値は３．５(３～４％程度)が
　標準的な水準と言われ、これよりも
　高くなると株価は不安定になると
　言われているが、超低金利の現在は
　その基準が使いづらくなっているのが
　実情である。

※株で国債の利回りに相当する
　ものを“益回り”と呼び、
　【１株あたり当期利益÷株価】
　で計算される。

　そして・・・
　【長期金利(10年物国債の利回り)－株式益回り】
　で計算されたものが
　【イールドスプレッド】となる。





○●○――――――――――――――――――●


　【３】編集後記



■昨日から確定申告の
　受付がスタートしました。
　（忘れてませんでしたか？）

　読者の方より

　「入居者から家賃の
　　　振込がないのですが。。。」

　という質問を頂きましたので、
　お答えします。


　こちらをご覧ください。

　　　　　▼
　　　　　▼
　　　　　▼

⇒　☆第６８号【１】（０７／２／２２配信）


　・・・と、言うことです。
　

　ご注意ください。




■マンション経営のすべて
　第103号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！









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2008.01.22  【マンション経営の真実´０８】第１号！！




　　　   ＳＨＩＮＳＥＩ ＤＥＳＩＧＮ
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○●○――――――――――――2008.1.22●


　　　■　■　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　【マンション経営のすべて】



○＜＜Vol.102＞＞――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。


○●○――――――――――――――ひとりごと●


■午前一時・・・・



　２００８年１月２２日火曜日



　気が付けば２２日じゃないですか(+_+)


　昨年のような“初夢”を

　
　見たのか見ないのか。。。


　もう忘れちゃいましたが。。。(；一_一)




　皆さん！！


　お久し振りです(>_<)



　２００８年・第一号です！



○読者数2320――――――――――――○●○



◆第１０１号＜＜住宅ローン金利のすべて＞＞



○●○―――――――――――――――――★



【１】金利は何種類あるのか！？

　～住宅ローンによって
　　　　金利の変動の仕方が違います～




■住宅ローンは、２種類に分かれます。


　それは、

　【長期金利連動型】

　　　　　と

　【短期金利連動型】　です。



　って、いきなり答えが
　出ちゃいましたね。。。(；一_一)




■(^_^;)


　長期金利とは、１年以上の長期間
　借り入れるときの金利のことです。


　国が発行する１０年物国債（長期国債）
　の中で流通量が多い銘柄の利回りを
　基準としており、


　住宅ローンの金利や銀行が企業へ
　融資する際の金利を決める目安に
　なっています。



■短期金利とは・・・・


　一般的に短期金利というと、
　数日から数ヵ月程度の期間の
　金利を指します。



■住宅ローンの金利は、このどちらかの
　金利に、一定のレート（各銀行によっ
　て異なる）を


　上乗せしたものが
　住宅ローンの金利になっています。



　ここで下のリンクから長期金利と
　短期金利の推移を見ていただけ
　ないでしょうか？


⇒ 『長・短期プライムレート（主要行）推移　』




■ご覧いただけましたか。。。



　そうなんです！？



　長期金利に比べ、短期金利は
　ほとんど動きません。


　もちろん、短期金利連動型の
　住宅ローンだから金利の上昇が
　ないというわけではありませんが、


　景気の変動によって、即上昇する
　というわけでもないようです。


　※短期金利は日銀の政策に
　　かなり影響を受けます。
　


■金利の上下動が激しい長期金利。


　もちろん下がればそれは嬉しいですが、
　逆にどんどん上がる可能性もあります。


　そういう意味では、住宅ローンは、
　「短期金利」に連動した商品の方が、
　

　金利変動が少なく家計の安定に
　つながるのかもしれませんね。


　これから住宅ローンを組むときは、


　その金利が「長期金利」と「短期金利」
　どちらに連動しているのか確認するよう


　ご注意下さい！！




■今回のお話しは国内金融機関の
　住宅ローン金利についてのお話しです。

　外資系金融機関等では

　【ライボー（LIBOR)】

　と呼ばれるものに連動しているようです。


　これもまた、ご注意下さい。




　※【円ライボー】について 
   

　　ライボー（LIBOR）とは、金融市場で
　　取引される変動金利の一種で、

　　London Inter Bank Offered Rate

　　の略称です。ロンドン市場の銀行間で
　　取引される貸出金利を一定の基準で
　　集計したもので、
　
　　英国銀行協会
　　(British Bankers Association／B.B.A.)

　　が公表し、短期金利市場の指標金利
　　として世界的に広く認識され使用され
　　ています。  




○――――――――――――――――――○●○



【２】アメリカ不動産事情
　　
　　～燻るサブプライム問題～




■昨年にアメリカで始まった
　サブプライムローン問題。


　日本にもじわじわとその影響が
　押し寄せてきております。


　今回は、
　震源地の“アメリカ”の状況を
　見てみたいと思います。



■先日、

　各金融機関のリストラが
　発表されたニュースを覚えて
　いらっしゃいますでしょうか？


　どこも１００人単位で
　リストラをしていくようです。


　これは、サブプライム問題が
　出てきて、これ以上融資が
　こげつくのを恐れ、


　各行がローンを
　（サブプライムだけでなく）
　縮小してきているからです。



■昨年末にブッシュ大統領が


　サブプライムローンの金利を
　５年間凍結しましたが、


　あくまで一時的な
　対策にしかなりません。


　今後も、差し押さえが増えていく
　可能性は高いようです。


　
■また、全米規模で賃料規制が
　始まっております。


　これは、カリフォルニア州などの
　都心部で、不動産の高騰が続き、


　家を買えなくなってしまったために、
　多くの人が家を借りるようになりました。


　借りる人が多くなれば、
　当然家賃は上昇していきます。



　そうすると＼(◎o◎)／！




　「もう住む家がない！！」




　という状態に。。。。(；一_一)



　ということで、賃料を規制しよう
　という動きが出ているんですね。


　アメリカの不動産市場は
　まさに転換期を迎えている！！


　と言えるでしょう。



■余談になりますが、


　外資系金融機関で住宅ローン
　金利をお考えの方、自己資金は
　多いほうが



　“有利です！！”



　外資系の多くはフィービジネス
　といって、手数料を稼ぐことを
　目的としているとこがあります。


　初期投資（事務手数料）が多い
　場合は金利が低くなり、
　
　２％というところもあるようです。
　逆に少ない場合は金利が


　高くなります。

　

　ので、


　ご注意下さい。




○●○――――――――――――――――――●



【３】編集後記




■だいぶ駆け足になっちゃいましたが
　許してください。


　２００８年も

　『マンション経営のすべて』を

　よろしくお願い致します。




■マンション経営のすべて
　第102号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！










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2007.12.25  【マンション経営の真実】2007年最終更新！！

○●○――――――――――――2007.12.25●


　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】



○＜＜Vol.101＞＞――――――――○ご挨拶●


■１２月１１日（火）・・・・


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん
　　おはようございます！鷹山純です。

　　今月１１日の“第１００号”を配信した後、
　　私が思っていた・・・と申しますか

　　ちょっと期待していた程度だっ
　　たんですが　(￣▽￣;)

　　たくさんの方からお祝い・激励の
　　お言葉を頂戴しました！

　　嬉しかったのは、全て読者からの
　　メールだったことです。

　　なんだか泣けてきました。。。

　　このメールマガジンを配信し続けて
　　いくなかで、涙を流すことになるとは
　　思っていなかったので。。。


　　本当にありがとうございました。


○読者数2321――――――――――――○●○


◆第１０１号＜＜いよいよ公開！
　
　　　　　　　　　シリーズ　第４弾！！＞＞


○●○―――――――――――――――――★


【１】アマヴェルマンションシリーズ第４弾！

　　　　～公開直前の極秘情報！～



■サンタさんは来ましたか？
　新生地所からクリスマスプレゼントです！


　いよいよ新生地所ブランドの


『アマヴェル(Amavel)
　　　　
　　　　マンションシリーズ』


　の第４弾が公開になります！
　

　販売開始は、２００８年１月！


　今回もメルマガ読者の方限定で
　先にお知らせすることにしました！


■今回は・・・


　“非公開（メルマガ読者限定）”　


　です(^^♪


　物件の詳細は下のＵＲＬからどうぞ！


　“読者限定”です！


　　このメルマガからしかご覧になれません！


　　なぜなら“限定”だから！！


　　ちょっとヒツコイナ。。。(；一_一)


　　　　　　　　こちらです^_^;

　　　　　　　　　　　▼
　　　　　　　　　　　▼
　　　　　　　　　　　▼

　　　　　ＳＨＩＮＳＥＩ ＤＥＳＩＧＮ
 Amavel　mansion　series　No.4

　　       “Ａｍａｖｅｌ　●　●　●　●”



○――――――――――――――――――○●○


【２】最新人気設備ランキング

～全国賃貸住宅新聞調査より～



■全国賃貸住宅新聞社が、
　約１０ヶ月ぶりに
 
　『人気設備ランキング』

　調査を行いました。

　入居・退去の入れ替えスムーズに
　と思えば、入居者が求める設備を
　知っておく必要があります。

　
　ということで！

　早速ランキングをご紹介します(^O^)／


■【入居者が部屋探しの際に
　“絶対条件”と考える設備とは！？】



＜＜単身者向け＞＞

　・１位　ブロードバンド

　・２位　オートロック

　・３位　ＴＶモニター付インターホン
　
　・４位　ウオッシュレット
　
　・５位　シャンプードレッサー

　・６位　ＢＳ／ＣＳアンテナ

　・７位　２口コンロ

　・８位　バスタブ

　・９位　追い炊き機能

　・10位　ディンプルキー




＜＜ファミリー向け＞＞

　・１位　追い炊き機能

　・２位　ＴＶモニター付インターホン

　・３位　オートロック

　・４位　シャンプードレッサー

　・５位　ブロードバンド

　・６位　ウオッシュレット

　・７位　システムキッチン

　・８位　エレベーター

　・９位　ＣＡＴＶ

　・10位　ディンプルキー




■ランキングからわかることとして、

　単身者にとってネット環境が
　必須条件となっているようです。


　一方ファミリー向け物件では、


　お風呂に追い炊き機能があるのと
　ないのとでは、かなりの差が出てくる
　ことが考えられます。




■【家賃アップ可能な設備ランキングとは！？】



＜＜単身者向け＞＞


　・１位　オートロック

　・２位　ブロードバンド

　・３位　防犯カメラ

　・４位　ＴＶモニター付インターホン

　・５位　ホームセキュリティシステム

　・６位　浴室換気乾燥機

　・７位　追い炊き機能２口コンロ

　・８位　ウォークインクローゼット

　・９位　システムキッチン

　・10位　バスタブ




＜＜ファミリー向け＞＞


　・１位　追い炊き機能

　・２位　オートロック

　・３位　システムキッチン

　・４位　ホームセキュリティシステム

　・５位　床暖房

　・６位　浴室換気乾燥機ウオッシュレット

　・７位　ＴＶモニター付インターホン

　・８位　ウォークインクローゼット

　・９位　エレベーター

　・10位　ＩＨクッキングヒーター



■家賃がアップする設備については、
　

　単身者の場合はセキュリティ関係を
　充実させることが効果的なようですね。


　一方ファミリー向け物件の場合は、　


　＜追い炊き機能、システムキッチン、
　　ＩＨクッキングヒーター＞など


　水周りを充実させることが効果的です。



■マンション経営も商売です。


　入居者の要望を的確に把握して、
　それを提供するという考え方が
　重要です。


　ご注意下さい。





○――――――――――――――――――○●○


　【３】家主のための地デジガイド




■２０１１年・・・・


　皆さんご存知の通り、現在の
　アナログ放送は２０１１年に終了します。

　以降、現在のテレビは
　使えなくなってしまう！？

　と、まあここまでは
　ご存知知ですよね(^^♪



　ところが＼(◎o◎)／！



　じつはですね。。。

　マンションの屋上に通常設置されている
　アンテナも使えないかもしれないのです！？



■現在、設置されているアンテナが

　ＵＨＦ帯を受信できるのなら、
　それを使って“地デジ”受信可能です。

　ただし、ＵＨＦ帯と地デジの受信
　方向が異なる場合は、もう１つ
　設置する必要があります。


　現在のアンテナがＵＨＦアンテナ
　ではない場合は、ＵＨＦアンテナを
　設置する必要があります。


■費用がかかるからと、
　先に先にと延ばしていると、

 『テレビが見れない！？』
　なんて事に(>_<)

 『でもそんなの関係ネエ！』
　なんて言ってられませんから

　そんな事態に陥ってしまう前に
　早めの確認が必要です。



　「あなたのマンション。アンテナの

　　増設等の必要はございませんか？」


　　ご注意下さい。




○●○――――――――――――――――――●


　【４】編集後記




■オシャレな代官山。

　でもこんなとこでのお食事もお勧めです。


　『　兎（うさぎ）　』
　

　看板が出ていないので少々
　わかりづらいですが、
　一度行けば常連です(^^♪

　実は“うさぎ年”の私と、
　駅前店店長の坂倉はよくいます。


　ご注意下さい（笑）


　さて、今回の第101号で、
　2007年にお届けする

　「マンション経営のすべて」は
　終了となります。

　一年間ありがとうございました。

　来年、2008年もここ代官山から
　お届けしてまいりますので、
　何卒よろしくお願い致します。


　それでは、良いお年をお迎え下さい。



■マンション経営のすべて
　第101号は、ここまでです！

　次回配信は2008年１月
　またお会いしましょう！！









投稿者 新生地所株式会社 ｜ PermaLink ｜ コメント(0) ｜ トラックバック(0)
2007.12.11  祝！【マンション経営のすべて】第１００号！！

メルマガ読者へ！―――――――――――――――○●○

　　☆毎日更新！？代官山周辺賃貸物件情報満載！！

　　　書いているのは・・・
　　　私(鷹山)ではありませんよ(^_^;)

　　　大好評！『代官山ブログ』はこちらから


○●○―――――――――――――――2007.12.11●


　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
　　■　　■
　　　■　■
    ■  ■　　　【マンション経営のすべて】


○＜＜Vol.100＞＞―――――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。


○●○――――――――――――――――――ひとりごと●


■１００・・・・



　２００５年７月７日にスタートした
　『マンション経営のすべて』



　今号が“第１００号”
　　　　　　　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　となります(ToT)


　２年半かかりました。
　これからも宜しくお願い致します。



　さて、記念すべき第１００号ですが！？


　
　特に特別なことはありません！！


　フツ～～～に始まります。



　。。。(；一_一)




○読者数２３１２――――――――――――――――○●○



◆第１００号＜＜繰上げ返済のすべて＞＞



○●○――――――――――――――――――――――★


【１】住宅ローン金利が上がるその前に！




■　「まだ日本の公定歩合は低い」


　日銀・福井総裁の発言です。


　住宅を売ってる会社の人なら



　ドキッ＼(◎o◎)／！



　としてしまう発言です。

　しかし、これも真実なのでしょう。

　今後、住宅ローンの金利が上昇するのは、
　ほぼ間違いありません。

　もちろん！どこまでも・・・ということは
　ありませんが、ある程度は上がります。


■大切なのは、
　契約中（又は契約予定）のローンが
　

　　「どこのどういう商品か？」


　返済年数・金利タイプ等がポイントとなります。


　返済年数が長い場合と、
　短い場合とでは対策もかわります。

　同じ２０年返済でも退職前に完済するのか
　退職後に完済するのかによってかなり違います。

　金利タイプは、変動か？固定か？
　固定なら一定期間か？全期間か？


　変動金利であったとしても、
　返済金額が５年間一定のものもあれば、

　金利の見直しと同時に、
　返済額も即日変動するものがあります。


　一言に、今後は３倍の上昇が
　考えられると言っても
　
　現状１．５％⇒（３倍）⇒４．５％
　これはあり得るとしても

　現状４．０％⇒（３倍）⇒１２．０％
　は、あり得ません。


　現状が変動金利であるのなら、
　固定金利へ借換えるという選択肢もありますが、
　“繰り上げ返済”という対策があります。



■繰り上げ返済の事例


　・当初借入金額：２千万円　

　・　金　利　：　３．５％　

　・返済年数　：　３５年返済　


　◎月々の返済額：８万２６５８円
　　　　　　　　（年間99万1896円）



◆このローンの２年後の残高は
　
　　【１９３９万６１９８円】です。



☆２００万円を繰り上げ返済
　　　　　　した場合こうなります

　　　　　　　　　　　　▼
　　　　　　　　　　　　▼
　　　　　　　　　　　　▼

　※（実際の返済金額は239万6198円とします。）


　・ローン金額（残債）：１７００万円　

　・　金　利　：　３．５％　

　・残り年数　：　３３年返済　


　◎月々の返済額：７万２４４６円
　　　　　　　　（年間86万9352円）



◆月々の支払いで比較すると、


　【８万２６５８円】
　　　　
　　　　　▼
　　　　　▼
　　　　　▼

　【７万２４４６円】


　となりますから差額“１万２１２円”
　毎月１万円も減額されます！！



■３５年間の総額の支払額をみると・・・


　【３４７１万６３６０円】

　　　　　　▼
　　　　　　▼
　　　　　　▼

　【３３０６万８６０６円】


　“１６４万７７５４円”

　　　　　　　　も減額されます！！



■月々の支払い額が、繰上げ返済前の
　金額８万２６５８円を超えるには

　
　金利が“１．２％”以上
　上昇する必要があります。


　つまり！


　金利４．７％までは金利が上がっても
　当初の負担額は超えないのです。


■～注意～

　今後、金利が上がるのであれば、
　早めに繰り上げ返済をする方法もありますが、

　あまり気にしすぎて、焦って返済しようと
　する方もいらっしゃるようですが、

　大切なのは「どこのどういう商品か？
（年数・金利タイプ等）」という点です。

　返済することで極端に手持ち資金が
　減るのであれば、良い方法とは言えません。


　将来的な支払いは
　住宅ローンだけでしょうか？
　

　教育・車・結婚・年金対策・・・


　たくさんあると思います。
　ご注意下さい。




○――――――――――――――――――――――○●○


　【２】上昇する社会保険料率！

　　　　その影響とは！？




■最近、大手企業を中心に
　じわじわと社宅のニーズが増えてきています。

　なぜなら「社会保険料率」が
　上昇してきているから。。。


　どういうことかというと、


　住宅手当として給料を多く払うよりも、
　社宅を借りて給料を減らした方が、
　企業の負担が少ないからなんです！！


　年金制度が変わり、社会保険料率が
　上がっていくのは、皆さんもご存知かと
　思います。

　これからは、平成２９年の１８．３％まで、
　毎年０．３５４％ずつ、料率は上昇してい
　きます。

　今までの社宅制度を廃止し、給料を多く
　支払っていた企業の負担増は大きいは
　ずです、


■ですから、給料を減らしたその分で
　社宅を借り上げた方が、
　
　社会保険料を減らし、さらに経費計上
　できるので、節税効果も出てきます。

　今後、企業の社宅ニーズは
　増えていく可能性が高そうです！！




○●○――――――――――――――――――――――●


　【３】編集後記



■早いですねぇ～も～う１２月です。

　東急百貨店では２６日から毎年恒例の
　高額福袋が販売されるそうです！

　雑誌「ＬＥＯＮ」の岸田一朗氏と行く
　買物（洋服）＆お食事が“５０万円”！

 “断食”が体験出来るプランがナント！
　２９万８千円。。。。


　ん～～～～～どうなんでしょ（ ￣▽￣；）


　今年の目玉はファーストクラスで行く
　ドバイの最高級ホテル
　「バージュ・アル・アラブ」宿泊プラン


　３９８万円　＼(◎o◎)／

　。。。スゴイ！！！



　でも、私にはそんなの関係ありません。
　忘年会続きの今月をどう乗り切るかで
　必死ですし。。。。(；一_一)


　皆様も何かとお酒を召し上がる
　機会が多くなるこの季節、

　飲みすぎにはご用心。
　飲みすぎて不祥事など起こしたら大変です！

　しかし！連日のように流れるニュースは
　不祥事ばかりのストレス社会！！！

　ついついお酒に飲まれてしまう私似の
　そんな読者の方は事前に知っておきましょう！

　ご自身がやらかす！？
　かもしれない不祥事はこれです！

　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼
　　　　　　　　▼

　　☆『不祥事占い』
　


■マンション経営のすべて
　第100号は、ここまでです！


　またお会いしましょう！！







投稿者 新生地所株式会社 ｜ PermaLink ｜ コメント(0) ｜ トラックバック(0)
2007.11.19  地震保険料控除のすべて

○●○―――――――――――――2007.11.20●


　　　■　■　運用をこれから考える方へ！
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　　　　　　　　※このメールマガジンでは、不動産投資
　　　　　　　　　“初心者”の方へ情報をお届けしています。



○＜＜Vol.99＞＞―――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。


○●○―――――――――――――ひとりごと●



■あとひとつ・・・・


　ついにキタ＼(^o^)／第９９号！


　２００５年７月７日にスタートした
　『マンション経営のすべて』


　いよいよ次回、



第１００号です！！



　２年６ヶ月。。。


　以外とかかったな。。。(；一_一)




○読者数2297―――――――――――――●○



◆第９９号＜地震保険料控除のすべて＞



○●○―――――――――――――――――★


　【１】今がチャンス！？【地震保険】



■気にはなっているけれど、以外と多くの方が
　加入されていないのが『地震保険』です。

　２００４年に起きた新潟県中越地震以降
　ご自宅について加入される方は増えましたが

　賃貸用マンション等をお持ちの方で
　地震保険に加入されている方は、

　まだ多いとは言えないのが現状です。


　この『地震保険』は、
　火災保険と異なり金額も高く、

　東京都の
　「非木造建築物・保障１千万円」の
　１年間の保険料は１万６９００円にもなります。

　火災保険に比べ、かなり高い金額なのです。

　加入を渋るオーナー様が多かった
　理由の一つでもあります。



■それが！

　今年、２００７年１月から税制が改正され、
　今まで認められていなった『地震保険』で

　税金の控除が受けられるようになりました。



☆～地震保険料控除～


　◇所得税（国税）：最高５万円、


　◇住民税（地方税）が最高２万５千円


　以上が総所得金額等から
　控除できるようになりました。



【例】
　年収１千万円・所得税率２３％の方の場合
　（※支払った地震保険料５万円の場合）


　地震保険料控除で受けられる
　控除額は“５万円”となります。


　そうすると、
　


　・所得税の減額分が、１万１５００円。


　・住民税の減額分は、５千円となります。



　合計金額が１万６５００円となりますので、
　５万円の地震保険料の実質負担金額は、


　“３万３５００円”


　ということになります！！
　なんてお得なんでしょ(^～^)



■今月地震保険に加入すれば、
　早速来年の申告で控除されます！


　ご検討下さい。



　※地震保険の概要はこちらから
　
　⇒　『　地震保険料控除　』




○―――――――――――――――――○●○


【２】アパートでの喫煙を
　　　　　　禁じる条例可決！？
　　　
～カリフォルニア州ベルモント市～



■タクシー業界に車内全面禁煙
　の動きが広がっています。

　東京都内では来年２００８年
　１月から全面禁煙となります。

　既に開始されている神奈川県や、
　１２月から開始する秋田県など
　今では全国に１０県ほどあります。

　東京都内では２００２年１０月に
　施行した千代田区の路上禁煙
　（罰金２千円）など、

　ここ数年、愛煙家の肩身は非常に
　狭くなってきいると思いますが、

　愛煙家の読者の方々は、
　いかがなもんでしょうか？


　「　税金払ってるのに！　」

　
　なんておっしゃってませんか？


　今後はもっと狭くなっていくかもしれ
　ません。何しろ、自宅で吸えなくなっ
　たので。。。(；一_一)



■２００７年１０月

　米・カリフォルニア州ベルモント市
　では、アパート室内での喫煙を禁じる
　条例が可決されました。


　そう。。。


　自分の家で、タバコを吸ったら、
　１千ドルの罰金です。

　１千ドルといえば、
　１２万円弱といったところでしょうか？


　タバコを吸っただけで“１２万”！？


　ちょっと高くはないだろか。。。(；一_一)


■しかし、入居者がタバコを
　吸わないということは、
　
　クロスも汚れず、退去時の
　原状回復費用が余計に
　かからずに済みます。

　火事になる可能性も減ります。

　悪くはありません。

　もしかすると今後は、


　『全館“禁煙”マンション』


　などが増えてくるかもしれません！！




○●○―――――――――――――――――●


　【３】編集後記



■インフルエンザの
　予防接種はうけましたか？
　
　新生地所は今年から
　全社員“強制”です。


　理由(・・?


　簡単です。
　⇒　第７０号『編集後記』より
　　　　（06/3/13配信分より）


　そう言うことです。


　営業部は明日お休みでしょ！
　受けてきて下さい。


　頼むよ。。。(；一_一)




　話し変わりますけど、


　「あなたって○○だよね・・・」


　言われたことありませんか？

　余計なお世話だ！と言いたい時も
　ありますが、一度くらいはあると思います。


　でも、これはないでしょ！？


 「あなたって・・・
　　“賃貸物件”で言うと●●だよね！」


　気になる方はご覧下さい。^_^

　　　　　　　▼
　　　　　　　▼
　　　　　　　▼

 『あなたを賃貸物件にたとえると・・・？』

　

　私は、
　神奈川県に建つ築５８年のマンション
　１ＬＤＫ・賃料ナント９５万円！＼(◎o◎)／


　高すぎだろ！！



　ん～～～～～～


　これ【脳内メーカー】の時ほどの反響は、、、


　なさそうだな。。。。(；一_一)



☆⇒　第８５号『ひとりごと』より
　　　　（07/7/24配信分）





■マンション経営のすべて
　第９９号は、ここまでです！

　次回は、１２月の配信予定です。
　いよいよ“第１００号”です！！

　またお会いしましょう！！









投稿者 新生地所株式会社 ｜ PermaLink ｜ コメント(0) ｜ トラックバック(0)
2007.11.06  相続のすべて

○●○――――――――――――――――2007.11.6●


　　　■　■　　　運用をこれから考える方へ！
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    ■  ■　【マンション経営のすべて】


　　　　　　※このメールマガジンでは、不動産投資
　　　　　　“初心者”の方へ情報をお届けしています。


○＜＜Vol.98＞＞――――――――――――――○●○


　「マンション経営のすべて」を御覧の皆さん

　　おはようございます！鷹山純です。



○●○――――――――――――――――――ひとりごと●


■映画・・・・


　学生時代はよく見た映画も働くように
　なってから極端に本数が減りました。

　どれ見たら良いのか迷ってる間に
　時間だけが過ぎていってしまったり。。。

　って、そんなの私だけか。。。(；一_一)


　実は、先日面白いメルマガをみつけました！

　映画批評家を集めたサイトなのですが、
　映画批評ってアレ仕方ないんでしょうかね？

　どうしても宣伝やしがらみに
　左右されているような気がして、

　本来の評判がわからない時も多く、
　正直、参考にならない場合の方が。。。

 【映画ジャッジ！】というサイトが、
　それを解決してくれそうです！

　このサイト、毎週１本、男にオススメの
　映画をメルマガだけで提供している
　そうなんです！

　試写会やグッズのプレゼント情報も
　載っているので、映画好きの人は、
　読んで見てください！！


　☆毎週１本！男が見るならコレ！！
　⇒　【映画ジャッジ！】


　前回（９７号）書きましたが、
　これで益々眠れなくなりそうです。
　
　クゥ～～～～(>_<)



○読者数2317――――――――――――――――○●○



◆第９８号＜＜相続税のすべて＞＞



○●○――――――――――――――――――――――★


　【１】賃貸マンション相続のメリット
　　　
　　～相続税は安くなるのか！？～



■先日、私がこの業界に就職した一年目の
　年にご契約頂いたお客様がお亡くなりに
　なりました。

　ご相続のことなどで、いろいろとご相談が
　あると奥様からご連絡いただきました。

　私が感じたのは、大切な方を
　亡くした時に相続の問題が発生し、

　いろいろと調べなければ
　ならない状況は辛く酷だな

　事前に多少の知識が
　あるのとないのとでは、

　いろんな意味で、精神的にかかる
　負担は違うような気がしました。




■今回は『相続税』について見直します。


　　　　　～　基　本　～


　相続税がかかるか、かからないのかは、


【基礎控除５千万円＋相続人数×１千万円】


　が基本となります。

　つまり、財産が５千万円もないよという
　方であれば、相続税は関係ありません。

　通常であれば相続人が数人は
　いらっしゃると思いますので、

　例えば３人で相続するなら、
　８，０００万円までは無税！
　ということになります。

　結構な資産をお持ちでないと
　相続税は発生しないんですね。。。



■～相続税の計算表～


【相続税の速算表】
―――――――――――――――――――――――

 取得金額　　　／　税率　／　　　控除額

１千万円以下　／　１０％　／　　　　－

３千万円以下　／　１５％　／      ５０万円

５千万円以下　／　２０％　／     ２００万円

１億円以下    ／　３０％ ／ 　　　７００万円

３億円以下　　／　４０％　／　１，７００万円

３億円超　　　／ 　５０％　／  ４，７００万円

―――――――――――――――――――――――


【例】

資産１億円を残し、他界されたＡさんの場合
（相続人：２名）


　１億円　－７千万円　＝　３千万円
　　　　　　（基礎控除）　　　　　　　

　この“３千万円”を計算します。
 （上記の速算表より）


　３千万円×１５％－５０万円＝４００万円

　なんと！相続税４００万円です！


　それは痛い。。。(；一_一)



■そこで！

　相続時に何らかの対策の必要性があると
　思われる方にご提案したいのが、


　“不動産”の購入です。


　例えば、一部資産の預け換え先として、
　２千万円でマンションを購入したとしましょう。

　２千万円分については、現金から
　不動産に換えていることになりますので、

　現金等では資産総額の１００％が
　対象となったものが、

　相続時にマンションの場合だと、
　これが６割程度の評価になります。


　２千万円　×０．６　＝　１，２００万円


　更にこのマンションを賃貸に出して
　いる場合、約７割まで減額されます。


　１２００万円　×０．７　＝　８４０万円


　そうなんです！！

　現金で持っていたときと比べると、　
　その差＜＜１１６０万円＞＞


　かなり相続税の軽減につながるんです！！


■このように、現金が一番安全な資産とは
　言えない理由が相続時をみてわかると
　思います。

　また、現金資産は資産インフレが発生した
　場合には、逆に一番の“リスク資産”になっ
　
　てしまう点からも不動産での資産形成は
　有効だと思います。




○――――――――――――――――――――――○●○


【２】緊急地震速報システム導入すすむ

　　　～マンション全戸に一斉通報～　



■ご存知の方も多いと思います。

　１０月１日


　【緊急地震速報制度】


　がスタートしました。
　このメルマガでも以前に採り上げました
　☆⇒第77号『２』（07/5/29配信分より）


■さまざまな業界から、集合住宅向けの
　緊急地震速報サービス・アイテムが
　
　登場しており、導入を進めるマンションが
　増えてきています。


■マンション向けＩＴインフラ
　サービスを提供する

　『つなぐネットコミュニケーションズ』の

　緊急地震情報サービス【ＳＣＯＯＰ】は、
　既に全国３０物件３０００戸に導入が
　決定しています。

　勢いは止らず、マンションディベロッパー
　からの引き合いや問い合